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未来中国房地产市场规模还有多少空间?

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概述

2022年10月24日发布

受多因素影响,2022年房地产销售出现“超跌”。近年三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严等政策密集出台,各部门、各地方集中出台收紧措施,叠加疫情反复,信用风险事件频发。为稳定经济增长与重建市场信心,2021年9月以来,地产调控政策持续松绑,但居民购房热情疲软,目前仍处于市场信心不足与政策转暖博弈期,居民信心不足与商品房量价齐跌形成“恶性循环”。2022年销售“超跌”引发市场对未来规模和结构的担忧,基于此背景,我们测算了行业中期的市场规模。

未来中国房地产销售规模有多少?2022年中央各项文件重申了“房住不炒”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的政策导向。此背景下,我国城镇化将继续推进,房地产调控政策将以“稳”为主,居民居住需求是未来十年我国房地产市场的主要支撑。需求可分为三类:1)新增城镇常住人口带来的城镇化居住需求;2)生活条件提升推动的居住改善需求;3)因城市更新带来的居住需求。在合理假设之下,我们围绕上述三项新增居住需求,设计了一套基于人口普查、人口抽样调查等数据量化测算城镇新增居住需求的系统方法,即年均城镇居住新增需求=新增城镇常住人口的居住需求+生活条件提升带来的改善性需求+城市更新需求。根据计算,至2030年商品住宅依旧能维持12万亿平的销售规模中枢。

至2030年商品住宅依旧能维持12万亿平的销售规模中枢:预计2022年我国每年新增城镇居住需求约12.6亿平方米,城镇常住人口增长、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的36.7%、33.1%、30.2%,2030需求为12亿平方米,城镇常住人口增长、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的26%、41.8%、32.2%。改善性需求将在2026年超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,房地产销售不会出现大幅下降,房地产开发仍有巨量的市场空间,未来很长一段时间依旧是支柱产业,将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

风险提示:行业下行压力超预期;模型测算偏差;疫情发展超预期;调控政策放松不及预期。

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文件编号:154974
上传时间:2022-10-24
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