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供需两端走弱压力不减,基本面弱复苏态势持续

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概述

2022年11月03日发布

核心观点

本周市场回顾。第 43 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数,弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为-2.8%。沪深 300 指数报收 3541.33,周度涨幅为-5.4%;创业板指数报收 2250.51,周度涨幅-6.0%;房地产板块指数报收 2667.16,周度涨幅为-8.2%。

本周行业要闻。国常会:继续狠抓稳经济一揽子政策落地,因城施策支持刚性和改善性住房需求。央行:人民币房地产贷款余额 53.29 万亿元,同比增长 3.2%,比上年末增速低 4.7 个百分点。北京市统计局:前三季度全市商品房销售面积同比下降5.1%,降幅比上半年收窄 3.6 个百分点。上海市统计局:前三季度新建商品住宅销售面积同比下降 3.6%,降幅比上半年收窄 16.2 个百分点。深圳:发布小区房屋租赁参考价格。厦门:多孩家庭购买首套房公积金贷款额度增加 10 万元。福州六部门:房企交房前要报备住宅质量保证书、住宅使用说明书。珠海下调首套个人住房公积金贷款利率。成都:第三批供地 325 亿收官,44 宗成交、其中 2 宗溢价、另有4 宗流拍。无锡:四批次供地 163.8 亿收官,13 宗地均底价成交。北京、深圳、杭州、武汉公布四批次供地计划,郑州公布三批次供地计划。

本周新房和二手房销售量均较上周上升。第 43 周 29 大城市新房销售为 2.80 万套,较上周上升 8.3%;11 大城市二手房销售 1.05 万套,较上周上升 4.3%;一线城市新房、二手房交易较上周分别下降 0.3%、上升 2.8%;二线城市新房、二手房交易较上周分别上升 5.4%、上升 1.3%。库存量和库销比均较第 42 周下降。截至第 43周,15 大城市库存为 122.8 万套,较第 42 周减少 7503 套;库销比为 15.0 个月,较 42 周下降 0.3 个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第 43 周 26 大城市合计成交土地 51 块。土地出让金额减少。第 43 周 26 大城市土地出让金为 366.2 亿元,较第 42 周减少 28.4 亿元。平均溢价率下降。第 43 周 26 大城市土地成交平均溢价率 0.2%,较第 42 周下降 0.6%。

重点公司公告。保利发展、万科、招商蛇口、金地、滨江、华发、招商积余等公司发布三季报;中海更新三季度经营情况;万科拟发行不超过 25 亿元公司债;招商蛇口 50 亿元公司债已发行,3 年期品种利率 2.6%、5 年期品种利率 3.12%;大悦城15 亿元公司债票面利率确定为 3.13%,期限为 3+2 年期。

投资建议与投资标的

本周新房、二手房成交环比有所改善,二手房同比表现优于新房,土地市场依旧低迷。国常会表态继续狠抓稳经济一揽子政策落地,促进消费恢复成为经济主拉动力,因城施策支持刚性和改善性住房需求,政策发力方向仍将延续。从需求端看,九月全国销售边际稍有好转,同时城市间分化加剧,北京、上海等较强市场的销售降幅缩窄更加明显。此前需求端宽松政策对市场的提振效果有限,政策托底效果和可持续性仍有待观察。从供给端看,土地市场持续低迷,无锡四批次土拍 13 宗均底价成交,成都三批次土拍 44 块成交地块中仅有 2 块稍有溢价,另有 2 块流拍,与前两批次相比企业的拿地意愿进一步降低。此前财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入,在当前二三线城市土地市场普遍依靠地方平台公司托底的情况下,预计 Q4 参拍企业降继续减少。综合来看,行业供需两端走弱的压力仍将存在,当前政策力度尚不足改变基本面弱复苏的态势,Q4 末或有机会看到更大力度宽松政策。我们预计企业间分化仍将加剧,看好央国企和高评级民企在当前竞争格局中的相对优势,同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

风险提示:

销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。

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