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概述
2022年10月18日发布
上周核心观点:进入政策效应观察期,国庆假期后首周,新房成交热度较低,二手房交易活跃。低基数导致新房成交面积环比与同比均有上升。国庆当周和第二周合并口径下,新房成交面积仅有356.24万平,相比去年同期下跌42%。而15城二手房成交面积合并口径则达到194.02万平,同比上升40%。16城库存面积环比增大,去化周期也有延长。土地市场方面,有广州和南昌等市完成第三批次土拍。10月10日,广州市完成2022年第三批次集中供地,共计15宗地块成交。在出让的20宗涉宅地块中,2宗开拍前终止出让,13宗底价成交、2宗溢价、3宗流拍,共获土地出让金479亿元,成交楼面均价13569元/㎡。相比第二批次,三批次土拍热度有所降低,溢价率从6.1%降至0.5%,流拍率从21%上升至25%。从拿地企业来看,地块均由国央企和地方企业拍得,并无民企参与。10月11日,南昌市完成三批次土地集中出让。本次土拍推出的涉宅用地达到22宗,不同地块热度分化,4宗熔断进入摇号阶段,5宗底价成交,1宗溢价,有共计12宗地块流拍,流拍率达到55%,合计成交金额48.2亿元。从拿地企业来看,民营企业参与意愿依然明显不足,本地国企和房企为拿地主力。
重点政策解读:国庆假期前夕的政策密集出台期之后,上周政策面较为平静。广东湛江提高公积金贷款额度。《关于住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》征求意见稿拟调整住房公积金贷款额度。其中,第一次申请住房公积金个人住房贷款,如单方缴存住房公积金,每户最高贷款额度不超过40万元;双方缴存住房公积金,每户最高贷款额度不超过70万元。贷款额度相比5月提高10万元。国庆假期前夕,央行下调公积金贷款利率,多地随后相应下调了本地公积金贷款利率,广东湛江等地还进一步提高公积金贷款额度上限。公积金贷款额度扩大,利率较商贷进一步下调,有助于降低居民购房成本,助力楼市热度回升。四川针对二孩三孩家庭放松限购政策。四川省政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》,提出对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件等重点举措。将限购限贷与生育挂钩是今年地产政策放松周期的一大特色。目前已有山东青岛等多地针对二孩、三孩家庭放松限购约束。除此之外,江苏泰州兴化等地对二三孩家庭提高公积金贷款额度。生育挂钩类政策有利于降低多孩家庭生育和购房成本,释放改善性需求,促进房地产市场正向循环。
一周行情回顾:上周(2022/10/10-2022/10/16)申万房地产指数下跌1.70%,跑输上证综指3.28pct,在各类板块中位列第28/31,恒生地产建筑业指数下跌5.10%,跑赢恒生综指0.84pct。上周涨幅前3的地产公司分别为:祥生控股集团(20.17%)、天誉置业(16.67%)、海泰发展(12.71%);上周跌幅前3的地产公司分别为:合生创展集团(-24.59%)、我爱我家(-19.21%)、碧桂园(-18.18%)。恒生物业服务及管理板块下跌6.67%,跑输恒生综指0.73pct,在各类板块中位列第10/13。上周涨幅前3的物业公司分别为:正荣服务(2.47%)、弘阳服务(0.00%)、建业新生活(-0.41%);上周跌幅前3的地产公司分别为:碧桂园服务(-18.79%)、滨江服务(-10.32%)、佳兆业美好(-9.77%)。
地产市场监测:上周(2022/10/08-2022/10/14)30个大中城新房成交面积289.41万平方米,同比上升131.27%,环比上升320.23%。15城二手房成交面积189.66万平方米,同比上升1170.92%,环比上升4249.88%。监测16个重点城市库存面积19262.96万平方米,环比上升0.43%,去化周期89.99周,较上周延长4.04周。上上周(2022/10/03-2022/10/09)100大中城市土地供应建面1485.57万平方米,同比上升9.33%,环比下降82.11%;土地成交建面1325.38万平方米,同比上升15.18%,环比下降72.96%;供需比下降为1.12,溢价率为10.54%。
房企融资情况:上周(2022/10/08-2022/10/14)房企境内新发债总额为128.70亿元,同比上升145.14%;债务总偿还量为78.11亿元,同比下降54.04%;净融资额50.59亿元。
风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期。市场风险:地产行业市场恢复不及预期。
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