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我国房产税预计规模有多少?一线城市压力会有多大?

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概述

2022年09月06日发布

【每日一问】

房产税收入短期难以替代土地出让收入。我们根据全国城镇常住人口、人均住宅面积、商品住宅均价等得出2021年全国城镇住宅总价值约为369万亿元。假设未来中国推出的房产税税率为0.8%,则测算得出全国房产税收入约为2.95万亿元。但考虑到免征比例,在中性假设(50%)下,测算得到全国房产税收入约为1.48亿元。同时我们也做了敏感性分析,我们预计整体全国房产税的规模在0.44万亿元~2.95万亿元的区间。

当前地方政府对土地出让金依赖程度较高,房产税需要弥补的土地出让收入缺口较大。根据统计局、财政部公布的数据,近三年全国土地出让金占地方财政收入的比例均超过70%,按照近三年全国土地出让金收入平均值8.1万亿元,我们测算得出的房产税预计仅占土地出让收入的5.45%~36.33%,难以完全取代土地出让收入。

由于房价水平的差异,预计一线城市平均房产税收入最高。我们预计,一、二线城市平均单个城市房产税收入分别为1223、232亿元。4个一线城市:预估房产税总计4891亿元,占预估全国房产税总收入的33%;10个二线城市代表:总计2324亿元,占全国16%。

房产税对全国居民支出整体影响不大。我们根据人均住宅建筑面积、商品住宅均价测算得出2021年全国城镇人均住房价值为40.35万元,考虑到征税面积及综合税率的调整因素,按中性假设来看,假设未来中国推出的房产税税率为0.8%,免征比例为50%,可得全国城镇人均房产税支出约为1614元,根据2021年全国城镇居民人均可支配收入47412元来计算,全国城镇人均房产税支出占人均可支配收入的3.40%,从全国整体来看,人均房产税支出占人均可支配收入比重较低。若选取30%80%的免征比例调整区间,以及0.4%1%的综合税率调整区间,我们得出全国城镇人均房产税支出范围约为4843228元,对应的占可支配收入比例范围约1.02%6.81%,因此,从个人收入角度而言,征收房产税的影响相对有限。

但一线城市人均房产税税负相对较大。重点城市城镇人均房产税支出占人均可支配收入的比例中,一线城市该比例均值9.4%,深圳高达13.7%;二线城市3%-8%;三四线城市大多在5%以内。

房产税出台可能会引起市场短期的波动,但长期影响较小。1)短期:我们认为房产税的征收可能会对市场成交带来一定压力。首先,房产税可能影响正常购房者和投资者心理预期,增加的税收带来支出的增加和投资回报率的降低,短期可能引发部分购房者的卖房行为,叠加成交量的下行,价格可能会略出现一些向下的波动。此外,保有环节房地产税开征在供应端对住宅产品的结构或有所影响。若按照面积征收,购房者为减少持有成本,对低总价或中小户型住宅产品的偏好增加,推动房企提高该类住宅的开发与供应比例;2)中期:房产税征收后,地方财政收入不再单纯依赖卖地,高地价的问题可能有所缓解,从而影响商品房价格,如果房价下跌,基于“评估值”的房产税会随之减少,从而使得持房成本降低,意味着更多人可能不会再抛售房产以降低税收支出了,因此我们对于中期量价走势预判是价跌量稳。3)长期:供需均进入下行通道,房价随经济水平变动。在中短期的波动过后,由于供给和需求长期来看都会有明显下降,市场可能会达到一个相对平衡状态,长期房价走势可能是平稳略有上涨。

【今日收评】

从大盘表现来看,今日(9月5日)申万房地产板块上涨1.70%,相对沪深300收益率为1.90%;恒生地产板块上涨0.23%,相对恒生指数收益率为1.40%。申万房地产板块中,央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为1.91%、1.98%、1.86%。当前,房地产行业政策持续放松,销售已经筑底,回暖预期初显,从高频数据来看,上周新房成交面积同比降幅进一步收窄,板块估值有望进一步修复。

从个股表现来看,主流A股房企今日涨跌幅均值为1.15%,排名前三是招商蛇口、万科A、滨江集团,涨跌幅分别为2.34%、2.20%、1.72%,均为稳健龙头和优质民企,9月2日,深交所披露,招商蛇口100亿元小公募债提交注册,募集资金拟用于偿还公司有息债务、项目建设及补充流动资金等。今日滨江集团发布公告,对外披露信息称,今年公司计划权益拿地金额占现金回款金额比例不超过0.6,截止上半年末,土地储备中杭州占62%,浙江省内非杭州区域占比22%。主流内房股今日涨跌幅均值为1.49%,排名前三是中国金茂、中国海外发展、建发国际集团,涨跌幅分别为6.55%、1.91%、1.90%,均为央国企。其中中国金茂半年报显示其拥有良好的低成本融资渠道,虽然上半年大多数房企的境内外融资渠道受阻,公司上半年仍实现了3.76%的历史较低融资成本。

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