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2022年05月17日发布

A股房地产开发公司分类标准

根据销售规模和市值大小对A股房地产企业进行分类

2021年随着三道红线、贷款集中度、集中供地等调控政策的出台，叠加预售资金的监管加强以及部分民企暴雷带来的信用危机影响下，不同规模大小的房企也正面临着不同的问题。诸多中小型腰部民企现金流承压，而大型房企也面临规模增长放缓、利润率下降等问题。我们将A股中共计42家房地产企业根据销售规模和市值大小进行分类，另外将多元业务占比较高的小型房企单独分为一类。

01营业收入：整体增速放缓，中型房企增速显著下降

从整体情况看，（1）样本房企营收主要由大中型房企贡献，4家大型房企营收占比38.4%，16家中型房企占比53.7%，合计92.1%。（2）房企整体营收增速逐步放缓，在2018-2019年达到23%左右的阶段性高值后开始下降，2021年增速放缓至12.9%。考虑到结算滞后于销售，预计未来营收增速将继续下降。

分类来看，（1）大型房企增速较为稳定，保持在15-20%区间，仅2017年增速下滑至-2.4%。（2）中型房企在经历2015年的飞跃式增长后，2016年迅速回落至20%左右，之后稳定在此附近，2019增速开始下滑，2021年增速仅为10.8%（3）小型房企增速在2019年开始逐步回升，2021年增速升至24.8%。

02毛利率：受高价地及限价影响，毛利率持续承压下行

从整体情况看，（1）自2018-2019年以来，房企毛利率呈现逐步下滑态势，主要是受2017-2018年高价地和限价政策影响。（2）2020年税前毛利率水平回落至2016年左右水平，2021年继续降至20.7%。

分类来看，（1）除多元业务房企外，样本房企在2018以来均呈现毛利率下滑态势，近两年降幅逐步扩大。（2）四类房企中中型房企毛利率最低，2021年仅为17.0%；多元业务房企由于带有大量高毛利多元业务，毛利率始终居于高位且近两年呈现小幅上升趋势，2021年为49.8%；大型房企和小型房企2021年毛利率在23.0%左右。