理工酷

2022年08月16日发布

国家统计局发布2022年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。7月销售面积9255万平，同比增速-28.9%（前值：-18.3%）；开发投资金额1.11万亿元，同比增速-12.3%（前值：-9.4%）；新开工面积9644万平，同比增速-45.4%（前值：-45.1%）。核心指标同比降幅均走扩。我们认为，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期。

核心观点：

单月销售同比跌幅再度走扩，住宅销售均价回升至21年5月的水平。7月全国商品房销售面积9255万平，销售额9691亿元，同比分别减少28.9%和28.2%，降幅较上月分别扩大了10.6和7.4个百分点，其中住宅销售面积降幅较上月扩大8.4个百分点至30.3%。单月跌幅明显走扩，主要是因为本月停工、断贷事件持续发酵，短期市场观望情绪加重，部分城市新房成交承压。从各地区来看，整体城市能级较高的东部地区明显好于中西部，东部地区销售面积降幅扩大6.3个百分点至26.6%，中、西部分别扩大13.6、15.1个百分点至24.6%、37.9%。从销售均价来看，7月商品房销售均价10471元/平，同比增长0.9%，自2021年8月以来连续11个月销售均价同比负增长后首次回正。从累计来看，1-7月累计销售面积7.82亿平，同比下降23.1%；销售金额7.58万亿元，同比下降28.8%；销售均价9691元/平，同比下降7.4%。考虑到去年下半年市场急速降温，总体基数较低，同时当前政策将持续放松加码、逐步显效，预计成交量同比降幅将呈现收窄趋势，但各城市市场仍将继续分化：部分基本面较好的高能级城市市场热度惯性延续；救市政策力度加码城市成交或将略有转好；但停工、断贷项目较多的城市，短期市场观望情绪仍然浓厚，成交或持续处于下降通道；多数三四线城市市场成交或将持续低位运行，去库存压力仍然较大。我们预计2022年销售面积同比增速为-10.0%，销售金额同比增速为-9.4%。

新开工、投资持续低迷，单月降幅持续扩大。7月开发投资金额1.11万亿元，同比下降12.3%，降幅较上月扩大了2.9个百分点；新开工面积9644万平，同比下降45.4%，降幅较上月扩大了0.3个百分点；均为疫情以来的最低点。主要是因为前期拿地大幅减少、房企资金持续紧张、销售持续低迷。1-7月累计新开工面积7.61亿平，同比下降36.1%（前值：-34.4%）；房地产开发投资金额7.95万亿元，同比下降6.4%（前值：-5.4%）。我们认为，开工与投资意愿或将等到高能级城市销售回暖迹象更加明确后才会有所好转，投资大概率会在四季度企稳。

受益于“保交付”政策的不断推进，单月竣工降幅收窄。7月竣工面积3392万平，同比下降36.0%，降幅较上月收窄4.7个百分点，1-7月累计竣工面积3.20亿平，同比下降23.3%。受益于近期各地“保交付”政策的不断推进，单月竣工降幅有所收窄。今日国家统计局新闻发言人付凌晖也表示：尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险是可控的。

开发商到位资金单月降幅扩大，房款、非房款均走弱；整体房企资金压力仍然较大。7月房企到位资金1.19万亿元，同比减少25.8%（前值：-23.6%）；1-7月到位资金8.88万亿元，同比减少25.4%，降幅扩大0.1个百分点。1）房款降幅有所扩大，7月房款5985亿元，同比增速为-28.5%，降幅扩大0.7个百分点，其中定金及预收款、个人按揭增速分别为-31.2%、-22.6%，降幅分别扩大0.4、2.9个百分点，一方面受到销售持续低迷、去化率下降的影响，根据克而瑞数据，31个重点城市平均开盘去化率由6月的54%降至7月的50%。另一方面，按揭需求仍然较弱，7月居民中长期贷款新增为1486亿，同比少增2488亿，同比减少64%，居民中长期贷款仍然低迷，已经连续8个月同比少增，表明按揭需求仍然偏弱，后续市场信心需支撑措施。2）非房款降幅连续5个月走扩，7月非房款5938亿元，降幅扩大3.5个百分点至22.9%，房企外部融资环境宽松效果并不明显。其中国内贷款、自筹资金单月同比降幅分别扩大4.7、3.1个百分点至36.8%、20.6%，前期信贷支持未实质性到位。房企暴雷事件频出，叠加7-8月为房企债务集中到期时期，金融机构和债券投资人的风险偏好仍然大于政策影响，整体融资端仍处于缓慢修复的过程中。

投资建议：

在没有明显催化剂、前期政策传导仍需时间、近期停工停贷风波不断发酵下，7月地产核心数据降幅均扩大，市场信心仍然不足，同时房企资金链持续紧绷，推盘、开工与投资均持续低迷。我们认为，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度与购房需求放松都有望进一步加强，待行业基本面与房企资金得到一定实质性好转后，地产板块有望迎来反弹行情。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）预期差较大的公司：金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团。

风险提示：

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。