理工酷

2021年12月16日发布

国家统计局发布2021年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。11月销售面积1.51亿平，同比减少14.0%（前值：-21.7%）；开发投资金额1.24万亿元，同比减少4.3%（前值：-5.4%）；新开工面积1.61亿平，同比下降21.0%（前值：-33.1%）。

点评

1.商品房销售：

11月销售降幅有所收窄，但回升幅度有限，连续4个月出现双位数负增长；70大中城市房价连续3个月下滑。11月全国商品房销售面积1.51亿平，销售金额1.45万亿元，同比分别减少14.0%和16.3%，受信贷环境边际改善影响，降幅较上月分别收窄了7.7和6.3个百分点，但购房者情绪并未出现明显好转，市场持续低位运行。11月销售均价为9597元/平，同比下降2.7%，环比下降1.6%，房价处于2020年疫情以来的最低点；70大中城市住宅销售价格持续3个月下跌，11月环比增速-0.3%，跌幅与上月持平，其中下跌城市数量从10月的52个进一步增至11月的59个。房价持续下跌，一方面，一二线城市调控维持较严态势，市场观望情绪较重，需求仍然较弱，销售景气度仍然低迷；另一方面，三四线城市市场较差、去库存压力普遍较大，房企在资金紧张以及年度销售目标压力下，各能级城市均有采取以价换量措施的可能性。各地区销售降幅虽有所收窄，但仍难言乐观。东、中、西、东北部地区销售面积同比增速分别为-19.0%、-8.9%、-10.6%和-22.7%，降幅虽分别收窄了4.6、7.9、12.0和6.5个百分点，但累计增速分别下滑至5.8%、9.0%、1.1%和-7.5%。1-11月全国商品房累计实现销售面积15.81亿平，销售金额16.17万亿元，同比增速分别为4.8%和8.5%，增速较上月分别减小2.5和3.3个百分点。我们认为当前销售景气度持续下行的核心矛盾尚未解决，短期市场信心恢复仍需要时间，叠加去年12月销售基数较高，预计12月销售同比降幅仍较大，累计增速仍将持续下行，我们预计全年销售面积同比-1.7%-1.6%，2022年销售面积同比-5.0%-3.5%。

2.房地产开发投资、新开工、竣工：

单月投资降幅收窄，但仍低位震荡；累计投资增速持续下滑主要是受到新开工持续低迷、土地投资明显缩量影响。11月开发投资金额1.24万亿元，同比下降4.3%，降幅较上月收窄了1.1个百分点；1-11月累计开发投资金额13.73万亿元，同比增长6.0%，增速较上月减小1.2个百分点。投资持续低位运行主要是因为土地投资和建安投资双双失力造成的：1）土地投资：自“三道红线”融资规则出台以来，房企整体拿地力度明显放缓，百城土地成交建面同比增速从去年8月的45.4%下降至今年4月的-25.6%，导致现阶段土地投资走弱。2）建安投资：施工面积连续五个月出现两位数同比负增长，11月同比降幅仍高达24.7%（前值：-27.1%）。这主要是因为，土地缩量拖累新开工规模，销售景气度下行、资金压力仍然较大也降低了部分房企开工的意愿，11月新开工1.61亿平，同比下降21.0%，受房企融资环境边际改善的影响，降幅收窄了12.1个百分点，但已经持续5个月双位数负增长，累计8个月负增长；累计新开工18.28亿平，同比下降9.1%（前值：-7.7%）。由于今年6-11月百城土地成交建面月均降幅高达30%，我们认为未来1~2个季度的土地投资与后续新开工都将持续走弱，投资增速将面临持续下滑压力。我们预计全年新开工增速-9%，2022年为-5.5%；预计全年投资增速4.3%，2022年为2.1%。

本月竣工恢复高增，全年竣工大年确定性较强。11月竣工面积1.15亿平，同比增长15.4%，增速较上月扩大了36个百分点，近期部分地方政府出保交楼监管力度有所强化。1-11月累计实现竣工6.88亿平，同比增长16.2%，较上月减小0.2个百分点，我们预计12月竣工仍将高速增长，今年是竣工大年的确定性较强，一方面是因为“交付大年”兑付压力；另一方面，房企通过增加交付结算以增加净资产，改善“三道红线”指标。我们预计全年的竣工增速8.8%9.2%，2022年竣工增速3.0%3.1%。

3.开发商资金：

单月房企到位资金降幅收窄，按揭与自筹资金出现明显改善。11月房企到位资金1.68万亿元，同比减少7.0%（前值：-9.5%）。其中房款增速-7.9%（前值：-8.8%），其中定金及预收款增速-16.1%，降幅持续扩大3.2个百分点，主要是受到销售持续走弱的影响，而个人按揭贷款增速较上月大幅提升了9.6个百分点至10.6%，按揭投放明显加速，部分城市出现了放贷周期缩短、房贷利率下调的情况，11月新增居民中长期贷款5821亿元，环比增长38%。非房款增速-6.1%（前值：-10.2%）。其中国内贷款和自筹资金的增速分别为-20.6%和2.1%（前值：-27.2%和-2.8%）。国内贷款恢复程度有限，或因房企近期拿地大幅缩减，银行即便有开发贷额度，但没有可以投放的项目。自筹资金方面，房企银行间发债出现了明显的松动，包括保利发展、招商蛇口、金地集团、北京城投、苏州高新、绿城中国等在内的超过20家房企在银行间市场发债，10月发行总金额139亿元，平均发行利率3.79%，11月发行总金额388亿元，平均发行利率为3.85%；此外11月以来对房地产资产证券化产品的审批速度明显加快，根据CNABS的数据，2021年6-10月每个月受理以及反馈的房地产资产证券化产品基本都在300亿元左右，而11月单月提升至2147亿元，其中有23支共约674亿元的产品在11月受理后当月获得了通过或反馈意见，预计将迎来一小波发行潮。1-11月房企到位资金18.34万亿元，同比增长7.2%（前值8.8%）。随着房企合理资金需求被满足及按揭投放加速下销售回款改善，房企资金紧张有望得到缓解，房企到位资金的降幅有望进一步收窄。

投资建议：

我们认为地产各主体对市场信心的修复仍需要时间，后续行业基本面仍有下行压力，投资增速也有继续回落的压力，基于地产对全国GDP和地方财政的贡献度均较大，Q4经济增速和地方财政均将面临一定压力，政策调整预期进一步加强。同时我们认为当前地产行业的两大核心矛盾在于1）销售景气度下行；2）行业利润率走低。在中央政治局会议、中央经济工作会议均提及满足购房者合理住房需求后，我们认为中央已经关注到了目前需求较弱销售不景气的核心矛盾，看好后续需求端政策进一步松动的可能；三批集中土拍通过控制溢价率、适度取消指导价或房价限制等方式保障房企盈利空间，一定程度上使得目前房地产行业利润率走低这另一大核心矛盾有所解决。今年年末明年年初或是一个较好的投资时点，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注：1）开发板块：保利发展、金地集团、万科A、龙湖集团、华润置地。2）物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活、新城悦服务、宝龙商业。

评级面临的主要风险：

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。