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2022年11月01日发布

核心摘要

周度观点：本周公募基金公布三季报持仓情况，基金房地产行业持仓占比2.0%，较2022H1末提高0.31个百分点，相对标准行业配置比例低配0.25个百分点。持仓市值占比提高主要因三季度地产表现优于大盘、基金增持高信用房企。本周房企三季报陆续披露，头部房企表现稳健，滨江、建发、华发、万科、天健、金地、保利前三季度归母净利润同比增速分别为55.2%、5.7%、2.9%、2.2%、1.2%、0.8%、-3.6%，显著优于低信用房企。本周国常会重申因城施策支持刚性和改善性住房需求，上海临港、厦门等地政策进一步改善。对于当前地产行业困局，我们强调核心问题仍在于信心不足，未来仍需要政策进一步呵护。考虑民企信用修复需要时间，房企间仍将延续分化，持续看好销售、投资占优的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。

政策环境监测：1）公募基金持仓比例回升，头部房企多获增持；2）深圳首批4个利用国有企事业单位自有用地建设保租房项目开工。

市场运行监测：1）成交环比回升，有望温和修复。本周（10.22-10.28）新房成交3.5万套，环比增8.8%，二手房成交1.7万套，环比增3.3%。10月（截至28日）新房日均成交同比降30%，降幅较9月扩大20.9pct。 2）改善型需求占比环比上升。2022年9月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至80.4%。3）库存环比略降，短期维持稳定。16城取证库存10340万平，环比降0.2%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面5546.9万平、成交建面4109.7万平，环比升32.1%、12.7%；成交溢价率2%，环比降0.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.7%、39.1%、57.2%，环比分别降0pct、升7.9pct、降7.9pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行193亿元，环比增加148.1亿元；海外债发行2.8亿美元，环比增加1.6亿美元；发行利率2.02%-4.80%，可比发行利率较前次有升有降，以降为主。2）地产股：本周房地产板块跌8.16%，跑输沪深300（-5.39%）；当前地产板块PE（TTM）10.98倍，估值处近五年73.52%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展、招商蛇口、华发股份；南向资金净流入前三房企为碧桂园、碧桂园服务、龙湖集团。

风险提示： 1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。