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2022年10月24日发布

行业点评

本周 A股港股地产板块、 物业板块均下跌。 本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为-2.2%，在各板块中位列第 21； WIND 港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第 17。 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深 300 指数涨跌幅为-2.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-2.2%和-1.6%。

本周天津、南京等地第三批土拍， 土地市场延续低迷趋势。 本周全国 300 城宅地成交建面 1025 万㎡，单周环比-36%，单周同比-40%，平均溢价率1%。 2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 39115 万㎡，累计同比-43%； 年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房成交同环比下降， 一线城市韧性较强。 本周（ 10.15-10.21） 35 个城市商品房成交合计 402 万平米，周环比-4%，周同比-23%。其中， 一线城市周环比+21%，周同比-1%； 二线城市周环比-11%，周同比-23%； 三四线城市周环比-14%，周同比-62%。

本周二手房成交同比持续转正， 恢复速度更为明显。 本周 15 个城市二手房成交合计 158 万平米，周环比-16%，周同比+37%。其中， 一线城市周环比-17%，周同比+18%； 二线城市周环比-14%，周同比+51%； 三四线城市周环比-35%，周同比-28%。

10 月首套房贷利率持续下降，再创 2019 年以来最低水平。 据贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流房贷利率数据， 2022年 10 月 103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.12%（环比下降 3bp），二套利率为 4.91%（环比持平），较 2021 年 10 月最高点已经分别下降 160bp 和 107bp。平均放款周期为 26天，较上月增长 1 天，较 2021 年 10 月最高点缩短 48 天。我们认为 9 月 29日央行发布的差异化信贷新政是本月首套房贷利率下降的主要原因，新政后天津、武汉、石家庄、贵阳、昆明、大连等十余个城市的首套房贷利率已降至 4%以下，后续更多符合条件的城市或将放宽首套利率下限，百城首套房贷利率或再下降。

近期多城执行二手房“带押过户”， 二手房市场有正向反馈。 根据克而瑞不完全统计，截至目前已有 21 城发布了二手房“带押过户”相关内容，其中深圳、苏州、济南等 16 城落地执行二手房“带押过户”业务，北京则试行“连环单”业务并行办理，以上政策的目的都是为了提高交易效率、降低购房成本，能够进一步激活二手房市场。以北京为例， 9 月 23 日北京市住建委宣布试行存量房交易“连环单”业务并行办理，新政后第一周（ 9 月 24日-9 月 30 日）北京市二手房单周成交面积 43.4 万方，环比+27%，同比+11%，成交面积创年内单周新高。 二手房销售对政策响应较新房更好。

投资建议

宽松政策利好手里有货、货能卖动的房企。首推稳健经营且能持续拿地补货的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。 宽松政策或提升市场活跃度， 建议关注强房产交易平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约