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新房二手房分化延续,土拍热度低位徘徊

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2022年10月23日发布

本周核心观点:国庆假期后第三周,新房二手房交易热度分化延续。15城二手房成交面积161.14万平方米,同比上升51.55%,热度维持高位。新房成交面积286.07万平方米,同比下降13.41%,跌幅较前两周收窄。16城库存面积环比微降,去化周期缩短。10月19日,本周南京和天津完成第三批次土拍。南京32宗地中仅1宗流拍,其中多达27宗底价成交。平均溢价率由二轮的2.9%进一步走低至2.6%,并降至集中供地以来的最低位,土拍热度继续下行。从拿地企业方面来看,地方城建和城投公司仍是主力。天津第三批次土拍于10月17日完成。15宗涉宅地块无流拍,其中14宗底价成交,1宗溢价成交,整体溢价率0.13%,成交楼面均价8048元/㎡。天津本轮土拍热度较前两轮回暖,成交总价与楼面价均较年内前两批次出现明显上涨。此外,此前6宗流拍或停牌的土地再度挂牌,成功出让。从参与主体来看,国央企仍是拿地主力,中海本轮竞得2宗地块,部分本土小型民企回归拿地,地方平台托底比例下降。

重点政策解读:二十大报告指出,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。未来合理的住房需求仍是政策支持和鼓励的主要对象。“房住不炒”背景下,下调按揭利率、放松限购限贷等政策仍有一定空间,刚需和改善性住房需求或成为未来楼市的重要支撑。10月15日,深圳市规划和自然资源局发布通告,对多个热门片区的多宗地块进行“商改住”规划调整,即将地块由此前的商业性办公用地变更为居住用地。深圳市长期存在住宅供地偏紧而商业用地过剩的结构性问题。此次土地性质变更后,将新增3.07万平方米的居住用地指标。土地供应结构优化,多渠道增加住宅用地供给,将有助于改善深圳楼市供需格局。

一周行情回顾:本周(2022/10/17-2022/10/23)申万房地产指数下跌2.25%,跑输上证综指1.17pct,在各类板块中位列第21/31,恒生地产建筑业指数下跌1.91%,跑输恒生综指0.13pct。本周涨幅前3的地产公司分别为:金辉控股(17.35%)、中天金融(13.51%)、珠江股份(11.65%)。本周跌幅前3的地产公司分别为:弘阳地产(-25.71%)、绿城中国(-19.15%)、中国金茂(-12.93%)。本周恒生物业服务及管理板块下跌4.20%,跑输恒生综指2.42pct,在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为:第一服务控股(5.88%)、旭辉永升服务(2.09%)、国锐地产(2.06%)。本周跌幅前3的地产公司分别为:正荣服务(-15.66%)、绿城管理控股(-13.50%)、滨江服务(-11.51%)。

地产市场监测:本周(2022/10/15-2022/10/21)30个大中城新房成交面积286.07万平方米,同比下降13.41%,环比下降1.15%。15城二手房成交面积161.14万平方米,同比上升51.55%,环比下降15.04%。监测16个重点城市库存面积19282.37万平方米,环比下降0.06%,去化周期87.67周,较上周缩短0.36周。上周(2022/10/09-2022/10/15)土地成交情况:100大中城市土地供应建面4199.62万平方米,同比上升0.35%,环比上升182.69%;土地成交建面3300.73万平方米,同比下降20.62%,环比上升151.44%;供需比上升为1.27,溢价率为3.01%。

房企融资情况:本周(2022/10/15-2022/10/21)房企境内新发债总额为47.93亿元,同比上升24.14%,环比下降62.76%;债务总偿还量为226.69亿元,同比上升42.70%,环比上升190.20%;净融资额-178.76亿元。

风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期。市场风险:地产行业市场恢复不及预期。

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