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2022年09月05日发布

行业追踪（2022.8.28-2022.9.3）

本周观点：8月国央企销售逆势走强

8月百强销售同比降幅小幅收窄。克而瑞数据显示，2022年8月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长7.4%，同比下降37.8%，同比增速较2022年7月收窄0.6pct；1-8月累计销售金额同比下降45.4%，增速较1-7月上升4.0pct。1-8月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达1263、576、411、289、3207亿元，同比变化-39.1%、-51.6%、-53.4%、-48.6%、-27.9%，其中TOP30门槛下降最为明显。

百强房企单月销售金额中41家环比增长，较7月增加20家，23家同比增长，较7月增加11家。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为城建发展(1211.6%)、仁恒置地(206.6%)、建发房产(71.5%)、中国铁建(54.4%)、万达集团(39.3%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(52.4%)、城建发展(7.8%)、越秀地产(-3.5%)、仁恒置地(-5.2%)、华发股份(-15%)。

销售承压加速结构性分化，地方国企受益突出。我们曾在《迎接弱复苏与强分化——统计局5月数据点评》中提出“行业格局逐渐将从此前的信用分化加速演变到销售分化”，8月销售数据表明：1）龙头与中小房企销售分化加剧。2022年8月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-21.90%、-24.56%、-40.70%、-52.05%、-38.82%，TOP10房企增速跑赢百强12.4pct，头部房企销售逆势向好。2）国企与民企销售分化加剧。2022年8月，国央企单月销售同比+16.5%（其中，龙头国央企单月同比-1.1%，非龙头国央企单月同比+37.3%），民企单月销售同比-61.1%，增速差达77.6pct，需求侧“买国企不买民企”趋势再次得到验证。

政策工具箱逐渐加码，对冲基本面下行压力。针对需求侧，8月24日、8月31日国常会连续两次强调地产调控“一城一策”，灵活运用阶段性信贷政策等，增强地方调控自主权。针对供给侧，8月24日国常会决定向地方派出稳住经济大盘督导和服务工作组（其中，住建部部长赶赴闽系房企大本营福建，央行行长易纲前往保交楼重点地区河南），8月31日国常会提出要“灵活运用保交楼专项借款”，助力行业信心重塑。

8月新房、二手房销售同比小幅回暖

新房市场本周成交476万平，月度同比-23.28%，相较上月改善10.18pct；累计库存15952万平，一线去化放缓，二线三线及以下速度持平。二手房市场本周成交142万平，月度同比+12.85%，相较上月改善18.65pct。土地市场本周成交建面2755万平，滚动12周同比+6.48%；成交总额285亿元，滚动12周同比-5.22%；全国平均溢价率+1.26%，滚动12周同比-6.69pct。

本周申万房地产指数+1.92%，较上周提升4.52pct，涨幅排名2/31，领先沪深300指数3.96pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.41%，较上周下降2.90pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数1.15pct；克而瑞内房股领先指数为-4.73%，较上周下跌7.24pct。

投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期