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K型分化,房企业绩寻求筑底

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概述

2022年09月02日发布

【基本结论】

营收利润双双下滑,央国企更具韧性。样本房企1H22营业收入同比-11.5%,自2017年来首次为负;1H22归母净利润同比-47.0%,降幅与2021年全年相当,央国企营收利润降幅均小于民营房企。行业毛利率水平持续下滑,样本房企1H22年整体毛利率为17.9%,较2021年全年下降2.4pct,民企毛利率下滑更为明显。改善房企合同负债规模大,建发国际、滨江集团合同负债规模是营收的3倍以上,保障未来业绩增长。

销售投资持续低迷,优质房企率先复苏。2022年市场延续低迷态势,1-6月全国商品房销售金额同比-28.9%,典型房企中仅越秀地产同比为正(+3.2%);近期头部房企销售出现好转,改善房企销售拐点已经基本确定,建发8月销售环比增长57%,同比增长71%,领跑行业。投资端房企拿地强度分化,部分民营房企拿地基本停带,而建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国海外发展等房企积极错峰拿地,有望改善未来公司利润水平,同时能在市场复苏阶段抢占市场。

行业显现缩表超势,债务结构有所优化。行业整体减负债降杠杆,典型房企1H22资产规模较2021年末下降0.83%,资产规模增速首次出现负值,同时资产负债率自2019年起持续下降,1H22为78%。有息负债规模增速放缓,典型房企1H22的有息负债规模3.9万亿元,较2021年底增加5.4%;结构略有优化,短期有息负债占比降至25.7%。行业增量融资主要来自央企和国企,1H22平均融资成本为5.38%,较2021年全年下降7BP,中国海外发展、中国金茂、华润置地和龙湖集团等4家房企融资成本低于4%。

【投资建议】近期信贷端、供给端和需求端的宽松政策持续出台,手里有货、货能卖动的房企才能真正享受政策红利,引导行业逐步复苏。首推布局重点城市核心板块,主打改善产品的房企,如绿城中国、滨江集团、建发国际集团,积极错峰获取优质项目,且有好的产品服务力提高去化。稳健推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企,如保利发展、中国海外发展,龙头房企销售相对稳定,同时能保持一定拿地强度。

【风险提示】

宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约

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