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由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少?

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概述

2022年08月31日发布

【每日一问】

从2013年单独二孩政策到2016年的全面二孩政策,总人口出生率有所增加;但自2017年以来生育率逐年下降。2013年,全国已有海南、云南、青海、宁夏、新疆五个省(自治区)农村实施单独二孩政策;2014年,单独二孩政策开始在全国实施,当年总人口出生率同比增加0.8个千分点,但2015年又回落至12‰;2016年1月,全面二孩政策实施,当年总人口出生率显著增加至13.6‰。2013年后,二孩新生占比显著增加。人口抽样调查数据显示不同孩次新生占比中,二孩新生占比从2013年开始不断增加,2017年达到51.8%,首次超过一孩新生占比。

多孩占比提升或催生更多三房、四房的需求。从国际比较来看,各国统计局披露的数据中,2021年新加坡一孩、二孩、三孩及以上的新生儿占比分别为46%、36%、18%;2020年德国一孩、二孩、三孩及以上的新生儿占比分别为46%、33%、21%。我国目前的三孩及以上占比分别低于新加坡及德国4、7个百分点。克而瑞数据显示,在194个重点检测城市中,2015年以来三房、四房成交占比整体稳中有升,分别从2015年的44.4%和7.4%提升至2021年的54.5%和20.7%。与此同时,刚需市场整体低迷,两房去化速度明显放缓,2021年成交占比降至14.7%。

由家庭人数增加带来的新增刚需究竟有多少呢?我们根据总人口出生率预测总新生儿数。然后根据城镇新生儿占总新生儿比重,得到城镇新生儿的预测值。根据新生儿不同孩次占比,得到一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数。假设一孩、二孩及三孩以上新增住房需求的有效比例分别为100%、60%、30%,得到新增住房有效需求。根据我们的测算,我们预计:

1)未来三年城镇新生儿人数约为1443万人;预计2024年一二三孩城镇新生儿人数分别为214、204、52万人,占比分别为45%、43%、11%。我们预测未来三年由家庭人数的增加带来的总需求约4.26亿平。2016年新生儿带来的新增住房需求曾出现过一个小高峰,达到2.50亿平。根据我们的测算,2022-2024年家庭人数的增加带来的总住房需求约为1.44、1.42、1.40亿平,平均1.42亿平/年。

2)2035年前由家庭人数的增加带来的新增住房需求为1.35亿平/年,2036-2050年为1亿平/年。

【今日收评】

从大盘表现来看,今日(8月31日)申万房地产板块上涨0.19%,相对沪深300收益率为0.11%;恒生地产板块下跌0.71%,相对恒生指数收益率为-0.74%。申万房地产板块中,央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-0.99%、-0.66%、-1.76%。地产龙头万科董事会主席郁亮在中报业绩会上关于“短期市场已经触底、处于缓慢温和恢复中”、“房地产十万亿量级市场仍在”、“市场收缩过了头,积蓄自发修复的动能”等表态,对长期低迷的市场信心的修复起到了一定的提振作用。此外,今日首批三只保障性租赁住房REITs正式上市交易,发行规模总计37.97亿元,是公募REITs覆盖领域的进一步扩容,开盘后全部涨停;在上市仪式上,证监会副主席李超表示将尽快推动首批扩募项目落地,推动REITs立法。我们认为推出的核心目的在于增加租赁住房供给,通过REITs盘活存量资产、拓宽企业融资渠道、实现租赁住房投资循环,或成为未来行业发展新模式之一。

从个股表现来看,主流A股房企今日涨跌幅均值为0.08%,排名前三是万科A、保利发展、新城控股,涨跌幅分别为4.66%、2.06%、1.96%,万科披露中报显示上半年营收、归母净利润同比增长23.8%、10.6%,在行业深度调整阶段,两位数增长超预期;新城中报显示归母净利润同比虽下降32.5%,但盈利能力回升,归母净利润率同比提升1.5pct至7.0%;保利前日公布中报也显示业绩保持稳健正增长(5.1%)。主流内房股今日涨跌幅均值为-2.38%,排名前三是龙湖集团、华润置地、中国海外发展,涨跌幅分别为0.99%、0.62%、0.24%,均为优质民企和稳健央国企龙头,其中华润置地发布中报,归母净利润同比下降19.2%,业绩表现优于行业。

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