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2022年08月28日发布

2022年上半年，受到疫情等因素超预期影响，中国经济增长放缓。受此影响，截至2022年二季度，中国16个主要城市的优质零售物业存量达到9,720.2万平方米，平均租金录得735.5元每平米每月，环比下跌0.9%。

展望未来，中国零售市场的长期基本盘依然稳健。零售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在零售物业市场供应方面，主要有以下发展趋势：

利好政策密集出台；

刚需型社区商业崭露头角；

全渠道零售被持续关注；

可持续发展受到重视。

受到中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普及、中国文化自信提升，以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响，我国的消费主体及其消费行为发生了改变。中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群和消费方式的变化。在零售物业市场需求方面，影响市场的趋势有很多。我们将研究分析以下五大发展趋势：

新消费品牌崛起；

餐饮企业抢滩预制菜市场；

新式烘培引领风潮；

绿色消费迎来新风口；

运动健身消费新趋势。

北京

截止到2022年二季度，北京零售市场总存量为1,506万平方米，其中购物中心存量为1,327万平方米，占比持续上升至88%。

随着疫情常态化，北京各购物中心客流及消费活力逐步恢复正常，各商场基本完成了一轮品牌及业态的调整。疫情的反复使市场仍旧承压前行，核心商圈平均租金报价略有下降，空置率基本保持稳定。截止2022年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2,300元每月每平方米，空置率为10%。

疫情之下，市场恢复仍需时日，新项目招商及开业压力较大，预计整体市场供应的脚步将继续放缓。未来三年，北京零售物业市场预计将有277万平方米的新增供应入市，80%以上都位于非核心商圈，项目类型多为综合体或社区配套型。

上海

2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响，上海GDP同比下降5.7%。上海居民在四月份和五月份居家隔离。购物中心暂停营业两个月，于六月初恢复线下营业。今年上半年，上海零售物业市场没有新增供应，总存量维持在2,082.5万平方米。

由于疫情的冲击，上海零售市场租赁需求在2022年二季度锐减。截至季末，上海全市整体空置率环比上升0.8个百分点，至10.2%，为近五年来全市最高空置率水平。上海中高端购物中心首层租金报价为838.8元每月每平方米，环比下降3.4%。

展望未来，2022年下半年，上海经济运行将加快恢复，消费市场将逐步回暖。由于庞大的人口基数和强大的消费者购买力，上海零售市场在未来的发展前景保持积极。上海零售物业市场仍为投资者关注的重要市场。

深圳

过去一年，深圳全市共迎来82.0万平方米的新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在2022年二季度达到591.6万平方米，较2021年同期存量同比增长16.1%。

受到疫情的冲击，2022年初全市优质购物中心租金有所下滑，但随着疫情逐步得到有效控制，市场回暖迹象明显。市、区级政府相继发放多轮消费券，并出台汽车、电子及家电消费补贴提振信心。商场在举办五一、端午主题活动以及周年庆、年中促销的同时纷纷让利推出消费折扣券和团购券，激发市场潜力。全市整体空置率较2021年三季度高点回落1.26个百分点至5.67%，租金也回升至每月每平方米860.21元。

2022年，全市将有52万平方米的未来供应，且新供应均集中于下半年入市，主要包括后海汇、天河城等分布在核心商圈的项目。

广州

从2021年第三季度到2022年第二季度，广州优质零售物业市场共迎来两座购物中心开业，推高全市存量达到4,793,086平方米，比2021年第二季度存量同比增长1.0%。外部环境不确定性的增加令一些新项目的入市节奏有所放缓。

过去一年全市优质零售物业市场净吸纳量录得125,530平方米，同比下降87.7%。其中体育中心占比34.9%，成为全市净吸纳水平最高的商圈。一些购物中心对业态布局或主力店铺进行调整，全市空置率同比上升1.2个百分点至5.7%。餐饮是开店主力，近一年新开门店数量占全市的44.1%。

预计年内广州还将有440,000平方米新增供应入市。尽管其中不乏位于核心商圈的优质项目，但由于多数供应量位于非核心商圈，在外围区域商业氛围得到增强的同时，全市最优层平均租金的增长或将受到限制。

成都

从2021年第三季度至2022年第二季度，全市共计录得新增供应273,000平方米，推高全市存量至739万平方米，全市存量位居全国第三。

近一年来疫情反复，为扩大内需、提振消费，成都在2022年二季度发放消费券，促进了短期消费、刺激了消费意愿，从而推动全市租金环比上涨0.52%至624.11元/平方米/月；另一方面，在疫情中，主动或被动调场频率增加，截止2022年第二季度，大部分项目调场完成，推动全市空置率环比下降0.83个百分点至6.86%。

根据统计，2022年交子商圈还将迎来大魔方和SKP两个重量级项目，届时，交子商圈商业体量也将赶超春盐商圈达到约150万平方米，成都有望正式进入双中心时代。

杭州

过去一年，为应对复杂严峻的国际环境和疫情波动带来的严重冲击，杭州政府大力推进经济稳进提质八大攻坚行动，加快落实惠企纾困系列政策。有鉴于此，全市经济运行呈现稳中有进的发展态势。

杭州经济基本面的持续稳定，为零售市场的发展提供了重要保障。从2021年第三季度至2022年第二季度，杭州优质零售市场迎来十大商业项目的正式开业，共计新添体量约109.9万平方米，全市优质零售物业的总体存量攀升至578.4万平方米。

在复杂的市场环境中，商业项目投资减缓、施工延期将是大概率事件，未来新增供应也将出现明显放缓的节奏。预计后期开发商将会在投资规模、运营模式、融资机制等方面作出战略调整。对于头部企业而言，持续拓展“轻资产”模式不仅是完善网格布局的战略补充，也是参与存量市场的重要路径。