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2022年08月23日发布

温州2010年前后曾出现楼市泡沫， 遗留部分楼盘交付困难。 2000年以来大量温州民间资本投向房地产， 叠加温州2009-2010年常住人口大幅增长， 推动房价加速上涨。 尽管2011年温州全市GDP总量仅约为北京上海2成， 但商品房均价突破2万/平米， 远高于同期北京上海均价。 随着2008年金融危机爆发以及央行2010—2011年加息， 温州此前互相拆借担保的民间资金链接连断裂， 房地产被直接波及。 随后温州楼市发生过山车式转折， 房价下跌引发的开发商资不抵债、 资金链断裂等问题， 直接导致楼盘交付困难， 化解问题随之成为焦点。

交付困难问题化解需政府引导， 辅以市场化手段， 同时需要法律文件等予以支持： 工程完工方面， 如遇楼盘开发商难以完工交楼， 可由政府引入资金或由新施工单位垫资， 采用“共益债务” 规则（ 即为债权人、 债务人的共同利益所负担的债务， 在清偿顺序上具有优先受偿权） ， 并以建成工程冲抵“烂尾楼” 后续建设工程款；资产转让方面， 还需积极撮合债务人转让股权、 资产、 在建工程等实现变现。 此外长期烂尾项目若要实现后续开工建设， 通常涉及土地延期手续等多重法律法规问题。 政府需加强完善法律法规并加大执法力度， 与相关部门协调一致， 为引入新企业完成“ 烂尾楼” 后续建设提供权益保障；典型法案如《 中华人民共和国企业破产法》 与地方政府文件《 关于印发珠海市“烂尾楼” 整治处理办法的通知》 均为处置烂尾楼提供文件政策指引。

温州“共益债务+代建代销” 预重整方案与郑州纾困基金为化解“交付难” 示范案例： 温州市苍南县“ 华臣一品苑” 采用“共益债务+代建代销” 的预重整方案， 用3亿多元资金盘活50余亿元债权， 债务人通过债务重组、 延期还款、 投资增值等方式实现纾困减负， 使企业主体资格及主营业务得以保留， 有效确保烂尾项目能够顺利竣工、 交付、 办证。 郑州则是通过引入国资、 “ 棚改统贷统还+收并购+破产重组+保障性租赁住房” 等创新模式、 纾困基金多种举措“保交楼” ；其中纾困基金规模达百亿， 采用“ 母基金-子基金-项目” 资金传导模式， 旨在带动社会资本优先盘活危困房企1—2个净资产较高存量项目,而后将置换资金专项用于缓解其他已停工楼盘， 达到“盘活一个、 救活一批” 的杠杆撬动效应。

投资建议： 短期来看楼市信心的修复、 各方担忧的消除均需要时间， 意味着后续销售端的复苏仍充满波折， 持续建议关注强信用、 强运营的优质房企保利发展、 中国海外发展、 滨江集团、 越秀地产、 招商蛇口、 万科A、 金地集团、 天健集团等。

风险提示： 1） 政策改善及时性低于预期风险； 2） 个别房企流动性问题发酵、 连锁反应超出预期风险； 3） 行业短期波动超出预期风险。