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2022年03月28日发布

本周观点：本周杭州、南京等首批集中土拍陆续挂牌，杭州取消一次性拿地和竞品质等要求，南京下调竞买保证金比例、取消租赁住房配建等，以保障合理利润水平、提高房企参拍热情。从已完成首批土拍城市（北京、福州、合肥、厦门、青岛）看，各地土拍热度表现分化，竞拍房企仅对优质区域优质地块展现较高热情。短期疫情反复或加重销售压力，房企投资态度预计仍将维持谨慎。受益政策持续改善，本周地产板块涨3.8%，大幅跑赢沪深300。考虑行业发展压力不减，政策端仍有改善空间，板块估值有望持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股、金科股份等。当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优质物管估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）哈尔滨：拟废止区域性限售政策；2）杭州集中供地：起始价近800亿，“次高者得”+“定品质”。

市场运行监测：1）新房成交环比回升，后续仍将承压。本周（3.19-3.25）新房成交3.0万套，环比升10.9%；二手房成交1.3万套，环比降4.4%。3月新房日均成交同比降48.3%，降幅较2月扩大18.5pct。短期受疫情反复、供需谨慎影响，后续成交仍将承压。2）改善型需求占比环比上升。2022年2月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.7pct至77.1%。3）库存环比回升，短期稳中趋降。16城取证库存10112万平，环比升0.1%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交、溢价率下滑，一二线占比提高。上周百城土地供应建面1810.4万平、成交建面968.2万平，环比降43.4%、36.6%；成交溢价率2.4%，环比降3.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.3%、37.5%、58.2%，环比分别升2.3pct、升9pct、降11.2pct。随着重点城市陆续开展首批集中土拍，后续土地供应成交有望改善。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行156.7亿元，环比增加48.8亿元；无海外债发行；重点房企发行利率3.10%-7.00%，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行36.0亿元，环比增加12.9亿元。3）地产股：本周房地产板块涨3.84%，跑赢沪深300（-2.14%）；当前地产板块PE（TTM）8.54倍，估值处近五年24.88%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金科股份、绿地控股、万业企业；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、碧桂园服务、碧桂园。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。