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2022年03月15日发布

事项：

国家统计局公布2022年1-2月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额1.4万亿元，同比增长3.7%；新开工1.5亿平米，同比降12.2%；竣工1.2亿平米，同比降9.8%；土地购置面积838万平方米，同比下降42.3%；土地成交价款369亿元，同比降26.7%；商品房销售面积1.6亿平米，同比降9.6%；销售额1.5万亿元，同比降19.3%；房企到位资金2.5万亿元，同比降17.7%。

平安观点：

投资实现正增长，短期下行压力犹存。房地产投资1-2月投资同比增3.7%，增速高于2021年12月单月（-13.9%），或得益于施工面积保持增长（1-2月同比增1.8%），叠加上年第三批集中供地部分地价款延迟支付。往后看，考虑销售仍处筑底阶段、房企资金压力仍大且信心不足，预计投资端企稳将滞后于销售端，维持此前判断，中性假设下预计2022年地产投资同比下降2.6%。

新开工延续低迷，竣工亦显疲弱。1-2月新开工1.5亿平米，同比降12.2%，亦低于2019年同期（1.9亿平米），1-2月水泥产量同比降17.8%，印证地产新开工低迷。往后看，考虑房企资金压力仍在、2021H2土地成交下滑影响未来可供开工货量，叠加部分出险房企优先保交付背景下大概率放缓开工，维持2022年新开工同比降12%的判断。受销售资金环境偏紧、信用风险蔓延影响，房企竣工交付节奏进一步放缓，1-2月全国竣工累计同比降9.8%，增速低于2021年12月单月（+1.9%），1-2月平板玻璃产量增速降至2.0%（2021年全年为8.4%），印证下游地产竣工需求疲弱。往后看，短期竣工或仍将低迷，但若后续房企资金压力明显缓和，交房高峰期背景下，竣工修复速度将快于开工，2022年竣工仍有望实现正增长。

销售以价换量，短期处筑底阶段。1-2月商品房销售面积、销售额分别同比降9.6%、19.3%，相比2021年12月单月增速（-15.6%、-17.8%），销售额降幅进一步扩大，且降幅显著大于销售面积，意味着房企存在以价换量加速去化，尤其是销售降幅更小的中西部地区。从微观房企表现（2月克而瑞百强房企销售降幅超过40%）与全国商品房待售库存持续积累看，市场去化压力仍存，预计短期销售压力仍大。2022年政府工作报告传递稳经济、稳地产信号，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，央行及银保监出台文件支持新市民合理购房信贷需求，郑州等多地亦松绑楼市调控，预计后续供需两端政策有望加大发力，带动销售端逐步企稳。

资金端未见好转，按揭贷款降幅扩大。房企到位资金1-2月同比降17.7%，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降21.1%、27.0%、16.9%，国内贷款与按揭均弱，反映金融机构对房地产贷款保持谨慎态度，尤其是按揭贷款降幅较2021年12月（-8.0%）明显扩大，与2022年2月新增居民中长期贷款为负相印证，也反映楼市景气度相对低迷。参考历史经验，居民中长期贷款处历史较低水平时，按揭利率往往将出现明显改善，后续按揭利率有望加速回落。

投资建议：1-2月房地产投资逆势实现正增长，但销售、新开工、竣工、到位资金均弱，地产基本面压力犹存，短期投资销售仍难言乐观。投资建议方面，无论是从“稳增长”大局、或是避免行业系统性风险，政策端有望加大发力，板块估值有望持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股等。多元化业务方面，近期受港股情绪面带动，物管板块估值已跌至历史低位，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优质物管估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。此外建议关注水泥、防水、玻璃等上下游产业链机会。

风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值、结算利润承压风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。