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2022年11月01日发布

行业点评

本周A股港股地产板块、物业板块均下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-8.2%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-11.5%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-15.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-8.9%，沪深300指数涨跌幅为-5.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.8%和-10.3%。

本周成都、无锡等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1445万㎡，单周环比-17%，单周同比62%，平均溢价率0.27%，拿地企业仍以地方国资为主。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面41367万㎡，累计同比-41%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房成交同比持续下降，环比受二三四线城市带动转正。本周（10.22-10.28）35个城市商品房成交合计418万平米，周环比+3%，周同比-19%。其中，一线城市周环比-7%，周同比-8%；二线城市周环比+5%，周同比-16%；三四线城市周环比+32%，周同比-53%。

本周二手房成交同比持续转正，恢复速度更为明显。本周15个城市二手房成交合计160万平米，周环比+1%，周同比+52%。其中，一线城市周环比+1%，周同比+26%；二线城市周环比-1%，周同比+58%；三四线城市周环比+39%，周同比+172%。

个人住房贷款同比增速持续走低，房地产开发贷款同比增速回升。央行10月28日公布2022年三季度金融机构贷款投向统计报告，截至2022年三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4%，比上年末高1.3%；个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2%。受收入预期、停工交付风险等因素影响，房地产市场信心尚未得到恢复，虽然全国多地打出了“降息+降首付比例+个税减免+购房补贴+保交楼”的政策组合拳，但政策效果显现较为缓慢，购房者观望情绪仍较严重，房地产贷款整体偏弱。

临港放松购房的个人条件和工作年限条件，预计未来更多差异化政策将落地。8月20日，上海发布了临港新片区人才购房新政。新政策规定在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上（老政策为连续3年），可在临港新片区限购1套住房。10月27日，上海出台了新政策的具体细则，对个人条件和工作年限条件做了进一步放松。我们在7月份便预测上海差异化购房政策将加速落地，三批次房源限价突破和临港限购的放松已逐步印证，预计上海的差异化限购限价将在未来一年内进一步落地。

投资建议

我们预计未来宽松政策将持续落地，优质房企销售或逐步复苏。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约