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2022年11月01日发布

核心摘要

本月观点：9月楼市成交环比改善，项目交付担忧下，二手房表现明显优于新房，但百城住宅价格已连续3个月下跌；国庆前夕中央出台政策组合拳减轻刚需购房压力，降低房产交易成本，打通一二手交易链条。尽管二十大报告中对房地产表态整体延续此前基调，但在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存的背景下，市场回暖乏力，我们认为短期政策改善的方向没有改变。但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业,如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企,如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

政策：中央政策组合拳密集，降低交易成本与首套公积金利率。9月涉房类政策共47项，其中偏松类政策38项，政策延续偏松基调。国庆前夕出台退税优惠，降低首套公积金贷款利率，减轻刚需购房压力，打通一二手交易链条，促进改善性需求释放。尽管“二十大报告”新闻稿中仍提“房住不炒”，但在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存背景下，市场回暖乏力，短期政策改善方向仍将延续。

资金：中债增信下房企境内融资改善，重点城市房贷利率持续探底。9月M2增速环比回落0.1pct，社融存量增速环比升0.1pct，重点城市首套房贷利率下探至4.12%。居民“加杠杆”意愿依然偏弱，优质民企获中债增信，单月房企境内融资环比改善。

楼市：9月成交环比改善，新房二手房存在分化。“金九银十”下房企积极推货，35城商品房平均批准上市面积环比升31.9%；重点50城新房月日均成交同比降幅较8月收窄17.3pct；重点20城二手房月日均成交同比升18.5%。10月新房成交再度回落，截至28日重点50城新房月日均成交同比降29.6%；重点20城二手房月日均成交则同比增62.4%，交付担忧下新房二手房存在分化。

地市：成交量价齐升，城市间、地块间冷热分化。9月全国一二线多城集中土拍，土地成交量价齐升，百城土地成交建面环比升6.9%，土地成交均价环比升69.2%。从土拍表现看，各地冷热分化成土拍普遍特征，房企拿地普遍更加看重项目的销售预期。叠加四季度多数城市集中供地迎来第四批次，土拍撞期的可能性更高，预计城市间、地块间的土拍热度将加速分化。

房企：百强房企销售累计同比降幅收窄，优质房企为拿地主力。9月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降45.8%、49.3%，降幅较上月收窄1.8pct、1.3pct；50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比增24.1pct、21.5pct；50强房企中仅建发、中海、华润等13家房企参与拿地，多数为财务稳健、信用资质较好的央国企。

板块表现：10月申万地产板块下跌14.72%，跑输沪深300（-7.78%）；截至2022年10月31日，当前地产板块PE（TTM）11倍，估值处于近五年74.2%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。