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中央政策组合拳密集,一二手延续分化

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概述

2022年11月01日发布

核心摘要

本月观点:9月楼市成交环比改善,项目交付担忧下,二手房表现明显优于新房,但百城住宅价格已连续3个月下跌;国庆前夕中央出台政策组合拳减轻刚需购房压力,降低房产交易成本,打通一二手交易链条。尽管二十大报告中对房地产表态整体延续此前基调,但在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存的背景下,市场回暖乏力,我们认为短期政策改善的方向没有改变。但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间,房地产修复或相对波折,行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大,个股持续看好销售、投资占优,率先受益行业复苏的强信用企业,如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企,如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

政策:中央政策组合拳密集,降低交易成本与首套公积金利率。9月涉房类政策共47项,其中偏松类政策38项,政策延续偏松基调。国庆前夕出台退税优惠,降低首套公积金贷款利率,减轻刚需购房压力,打通一二手交易链条,促进改善性需求释放。尽管“二十大报告”新闻稿中仍提“房住不炒”,但在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存背景下,市场回暖乏力,短期政策改善方向仍将延续。

资金:中债增信下房企境内融资改善,重点城市房贷利率持续探底。9月M2增速环比回落0.1pct,社融存量增速环比升0.1pct,重点城市首套房贷利率下探至4.12%。居民“加杠杆”意愿依然偏弱,优质民企获中债增信,单月房企境内融资环比改善。

楼市:9月成交环比改善,新房二手房存在分化。“金九银十”下房企积极推货,35城商品房平均批准上市面积环比升31.9%;重点50城新房月日均成交同比降幅较8月收窄17.3pct;重点20城二手房月日均成交同比升18.5%。10月新房成交再度回落,截至28日重点50城新房月日均成交同比降29.6%;重点20城二手房月日均成交则同比增62.4%,交付担忧下新房二手房存在分化。

地市:成交量价齐升,城市间、地块间冷热分化。9月全国一二线多城集中土拍,土地成交量价齐升,百城土地成交建面环比升6.9%,土地成交均价环比升69.2%。从土拍表现看,各地冷热分化成土拍普遍特征,房企拿地普遍更加看重项目的销售预期。叠加四季度多数城市集中供地迎来第四批次,土拍撞期的可能性更高,预计城市间、地块间的土拍热度将加速分化。

房企:百强房企销售累计同比降幅收窄,优质房企为拿地主力。9月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降45.8%、49.3%,降幅较上月收窄1.8pct、1.3pct;50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比,环比增24.1pct、21.5pct;50强房企中仅建发、中海、华润等13家房企参与拿地,多数为财务稳健、信用资质较好的央国企。

板块表现:10月申万地产板块下跌14.72%,跑输沪深300(-7.78%);截至2022年10月31日,当前地产板块PE(TTM)11倍,估值处于近五年74.2%分位。

风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。

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