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公募REITs继续扩容

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概述

2022年10月24日发布

(2022.10.16-2022.10.21)

华泰江苏交控REIT开始询价,国企运营管理优势明显

华泰江苏交控REIT开始询价,根据10月17日发布的招募说明书,该支基金的底层基础设施项目为沪苏浙高速公路及其附属设施,项目运营管理机构为沿江高速公司,ABS管理人为华泰资管,基金管理人为华泰资管。

从底层资产看,基础设施项目属于高速公路行业,高速公路起于上海市青浦区与江苏省苏州市吴江区的交界处、止于江苏省苏州市吴江区与浙江省湖州市的交界处,高速公路全长49.95公里。收费经营权限剩余年限约10.54年。收入来源主要为车辆通行费、清排障业务收入、广告牌租赁、服务设施租赁收入等。沪苏浙高速公路收费经营权及相关资产评估价值为28.5亿元。

从基金整体盈利性看,根据招募说明书预测,2022年10-12月预计可供分配金额为8361.88万元、2023年全年预计可供分配金额为22512.32万元,按照募集资金28.51亿元计算,项目存续期内全周期IRR为6.12%;2022年10-12月的年化分派率为5.87%、2023年的年化分派率为7.9%。

从运营管理看,运营管理机构为沿江高速公司,除了本支REIT底层项目包含的沪苏浙高速公路外,还运营其他3条高速公路总里程超过170公里。沿江高速公司同时是基础设施项目的原始权益人,控股股东为江苏交控,实控人是江苏省人民政府。江苏交控在江苏省投资、管理的高速公路占江苏省高速公路通车里程的85.93%,具有较强的地域优势。沿江高速公司和江苏交控具有丰富的运营管理经验,有效保障基础设施项目的健康运营。

本周REITs跑赢上证综指

本周,REITs下跌0.34%,上证综指下跌1.08%,国债指数上涨0.05%。滚动4周,REITs指数下跌2.27%,上证综指下跌2.46%,国债指数上涨0.20%。根据我们的统计测算,截至2022年10月21日,REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关,相关系数为-0.41;REITs指数与国债指数呈现较强的正相关,相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周,产权类REITs上涨0.02%,特许经营权类REITs下跌0.66%。滚动4周,产权类REITs下跌1.74%,特许经营权类REITs下跌2.68%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。

产权类REITs的ABS倍数收益率普遍低于特许经营权类REITs

我们选取中证估值的ABS倍数收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年10月21日,ABS估值收益率最高的是华夏越秀高速公路REIT,达到9.22倍;估值最低的是华安张江光大园REIT,ABS估值5.04倍。分资产类型看,产权类REITs的ABS估值收益率在(5%,8%)区间内,其中国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT的ABS估值收益率较高;特许经营权类REITs的ABS估值收益率普遍在6.8%以上,其中仅平安广角投广河高速REIT的ABS估值收益率在7%以下。

投资建议:近期,公募REITs进一步扩容。银行系积极参与REITs市场,部分新上市的公募REITs的战略配售参与者中有银行理财公司,部分银行推出公募REITs理财产品,通过多个领域布局REITs。未来REITs市场有望吸引更多资金,整体市场空间有望进一步提升。建议关注:1)受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs;2)具有稳定现金流,分红率较高的特许经营权类REITs,如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。

风险提示:政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期

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上传时间:2022-10-24
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