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新房成交环比大幅增长,一城一策加速市场修复

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概述

2022年09月05日发布

内容摘要

本周核心观点:本周新房成交面积同比下降,环比上升,二手房成交面积同比实现提升,库存面积环比下降,去化周期缩短。土地市场方面,无锡和厦门两城完成第三轮土拍,受到市场大环境冷淡的影响,即使无锡前期放松了多项政策,第三轮集中供地也依然平平无奇,并且表现出地方平台强托底现象,厦门土拍市场同样冷淡,本轮土拍未见民企的身影,成交地块也无一例外全部由国企托底。房企信用方面,4家企业出现主体评级下调,1家出现境内债展期。

重点政策解读:国常会一周两次释放积极信号,地产支持政策有望加速落地。8月24日国务院常务会议首次将房地产调控基调由“因城施策”调整为“一城一策”,该说法的转变赋予了地方政府更大的调控自主权。8月31日国常会再度提及要“‘一城一策’用好政策工具箱”,一周内两次对房地产政策作出指示,且前后措辞一致,透露出当前已经到了需要房地产市场有所突破的阶段,高层希望各地政策加快落地。目前已经实质性推进的调控措施包括郑州保障性租赁住房纾困政策,23个项目部分房源获得用于人才公寓项目的资格。未来有望更加强调各地政府在调控过程中所担负的责任。当前影响行业复苏的主要难题是市场上有效需求不足。2022年1-8月百强房企累计销售金额为46,819.00亿元,同比下降47.6%,延续下跌态势。单月销售金额为6047.50亿元,同比跌幅扩大2.07pct。此外前期热门城市也出现了需求疲软的情况。近期来看,需求端信贷政策宽松逐渐成为新一轮房地产调控的重点。8月央行下调一年期和五年期LPR,又在国常会提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策,皆表明政府旨在通过宽信用来解决有效需求不足的问题。

一周行情回顾:本周(2022/08/29-2022/09/04)申万房地产指数上涨1.92%,跑赢上证综指3.45pct,在各类板块中位列第2/32,恒生地产建筑业指数下跌2.78%,跑赢恒生综指0.50pct。本周涨幅前3的地产公司为:京投发展(28.24%)、粤宏远A(18.41%)、空港股份(15.41%);本周跌幅前3的地产公司为:旭辉控股集团(-27.41%)、碧桂园(-17.49%)、时代中国控股(-16.91%)。恒生物业服务及管理板块下跌5.39%,跑输恒生综指2.11pct,在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为:佳源服务(9.28%)、保利物业(9.21%)、中海物业(6.15%);本周跌幅前3的地产公司分别为:金科服务(-20.55%)、绿城服务(-19.41%)、融创服务(-16.97%)。

地产市场监测:本周(2022/08/27-2022/09/02)30个大中城新房成交面积314.23万平方米,同比下降5.11%,环比上升14.93% 。15 城二手房成交面积134.89 万平方米,同比上升1.66% ,环比下降13.28%。监测16 个重点城市库存面积19151.89万平方米,环比下降0.35%,去化周期82.65周,较上周缩短0.73周。上周(2022/08/22-2022/08/28)100大中城市土地供应建面4526.65 万平方米,同比下降34.28%,环比上升19.47%;土地成交建面2754.79 万平方米,同比下降6.29%,环比下降13.17%;供需比上升为1.64,溢价率为1.26%。

房企融资情况:本周(2022/08/27-2022/09/02)房企境内新发债总额为64.45亿元,同比下降13.14%,环比下降40.27%;债务总偿还量为176.88亿元,同比上升12.04%,环比上升15.65%;净融资额-112.43亿元。

风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期。市场风险:地产行业市场恢复不及预期。

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