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2022年09月05日发布

市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+4.5%

指数：2022年8月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为+4.53%，跑赢沪深300指数6.7pct.，跑赢恒生指数5.5pct.，跑赢恒生港股通指数6.0pct.；2022年1-8月，光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-31.4%，跑输沪深300指数13.9pct.，跑输恒生指数16.7pct.，跑输恒生港股通指数13.9pct.。

个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-9.2%；涨跌幅前列为：华润万象生活（+7.2%）、招商积余（+4.5%）、宝龙商业（+4.4%）、中骏商管（+4.1%）、建业新生活（+2.1%）。2022年1-8月，样本股平均涨跌幅为-38.0%；涨跌幅前列为：中海物业（+1.8%）、滨江服务（+1.5%）、华润万象生活（-0.9%）、越秀服务（-3.4%）、特发服务（-9.4%）。

港股通：本月持股比例变化：世茂服务（+3.72pct.）、雅生活服务（+3.61pct.）、金科服务（+2.57pct.）、碧桂园服务（+1.76pct.）、融创服务（+1.38pct.）。2022年1-8月持股比例变化：世茂服务（+15.12pct.）、融创服务（+10.89pct.）、金科服务（+10.87pct.）、雅生活服务（+5.78pct.）、碧桂园服务（+3.28pct.）。

行业动态跟踪：发改委出台多项措施纾困扶持养老托育服务业；深圳、上海发放物业企业疫情防控补贴，多地推进智慧社区建设

中央：鼓励对养老托育服务小微企业和个体工商户进行租金减免。地方：上海浦东新区按照0.5元/平米发放不超过3个月的物业管理企业补贴，深圳向物业服务企业发放相关疫情防控补贴并制定指引。

重点企业动态跟踪：苏新美好生活在港交所上市，万物云通过港交所聆讯，重点公司完成中期业绩披露

8月24日，苏新美好生活服务正式于港交所主板上市。8月23日，万科企业公告称，若万物云境外上市，计划将以优先发售的方式向万科A合资格H股股东提供不超过10%的初步提呈发售的万物云股份作为保证配额。9月1日，万物云通过港交所上市聆讯。8月，重点物管公司完成中期业绩披露，2022H1新城悦服务/绿城服务/碧桂园服务收入分别同比增长31%/22%/74%，保利物业/中海物业/华润万象生活收入分别同比增长25%/35%/32%。

投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好

物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线：

1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。

2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。

3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。