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2022年09月05日发布

8月百强房企销售同比降幅扩大，企业分化加剧。2022年8月百强房企销售金额6047亿元，同比下降37.3%，降幅较上月扩大2pp；1-8月商品房累计销售金额46819亿元，同比下降47.6%。其中国央企在保交付市场逻辑推动下实现较好的去化水平，保利发展（+17%）、中海（+39%）、金地（+13%）、金茂（+57%）、建发（+57%）、越秀（+45%）等8月均实现环比增长；龙湖（+22%）、滨江（+16%）等区域深耕型民企销售表现同样突出。累计来看，1-8月累计跌幅较小的房企有越秀地产（-3%）、华发股份（-15%）、华润置地（-18%）、滨江集团（-20%）、建发房产（-21%）、招商蛇口（-23%）、保利发展（-25%）等。

无锡土拍皆为底价成交，厦门土拍未见民企身影。1）无锡：第三轮集中供地共计成功出让11宗地块，总建面97万平方米，成交总金额120亿元，全部地块皆为底价成交。而拿地企业除朗诗以外均为地方平台公司“托底”；2）厦门：第三批次出让6幅地块，幅数有所减少，但总供应建面却为三批次中最高的一轮，其中1幅流拍，5幅成交，成交总金额179亿元。对比第二批次土拍表现来看，厦门此轮成交热度进一步走低，平均溢价率0.2%，较第二批次下降了1.2pp，岛外地块则出现了流拍现象，参拍房企也以中海、国贸等央国企为主。除市场因素外，厦门此次土拍参拍资金门槛较高，6幅地中有4幅地的起拍总价超过20亿元，其中岛内两宗地的起拍单价都在40亿元以上，整体投入成本较高，也打压了房企的参拍热情。

8月百强房企投资力度再度减弱，新增货值集中度持续走高。8月百强房企土地成交金额同环比分别下降35%和56%，土储资源进一步向头部房企聚集。截至8月末，TOP10/11-20房企新增货值占百强总货值的50%/24%，前20强房企新增货值集中度合计高达74%，较上月末提升了6pp。其中2022年1-8月新增货值超千亿的房企达到6家，从高到底分别为华润、保利、滨江、招蛇、中海、万科，较去年同期减少了12家，且去年同期已有5家房企新增货值超过2000亿元。1-8月拿地呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局，拿地金额TOP20中亦有近八成来自国央企。

2022H1重点房企业绩分化明显，物业板块业绩表现稳健。近期各公司陆续发布2022年上半年业绩报告，企业间业绩分化明显，房企中仅建发国际集团（+178%）、万科A（+11%）、保利发展（+5%）、金地集团（+8%）、华发股份（+9%）、滨江集团（+1%）等实现归母净利润同比正增长。物业板块业绩表现稳健，重点物企归母净利润增速多保持在30%左右。

投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。