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2022年09月05日发布

每周一谈：万科旗下万物云通过港交所聆讯

事件：9月1日，港交所披露万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）的聆讯后资料集，这意味着万物云通过港交所聆讯，若成功挂牌，万物云将成为今年继金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商服务、苏新服务后的第6只在港股上市的物业股。

万物云是定位于物管行业的空间科技服务商，针对传统物业通常存在业务效率瓶颈的问题，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在万科2021年度业务交流会上首次发布“百城千街”计划的“街道战略”，万物云将锁定中国经济排名前100的城市，遴选万物云现有项目浓度高的区域，优先建设蝶城。

我们认为，一方面，针对老旧小区物业费定价低、基础物业费提价难等问题，在物业费之外，万物云通过“蝶城”延伸的新兴服务，未来将逐步整合社区增值服务、城市增值服务等业务，重塑空间效率，成为公司的第二增长曲线。另一方面，国家“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已经上升为国家战略，万物云不断探索“物业城市”城市治理创新模式，也将为其他上市物企带来更多的借鉴意义。

根据万物云最新照顾说明书，万物云在管面积、经营数据稳步上升，市场化程度较高，第三方外拓能力较强，母公司全国品牌影响力加持效应较好，随着公司经营整合能力的提升，以及未来基于“蝶城”拓展的新兴服务及规模化效应的显现，我们预计在物企存量市场的角逐中，万物云未来仍将有较高的质量增长，若上市公成功或将成为港股物企新霸主。

结合PE、PS估值法，我们测算万物云市值约在651-720亿人民币左右。数据追踪（8月29日-9月2日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年9月2日，持有1019.09万股，较上周上涨0.12%，持股市值1.75亿元。

港股通：港股中港股通持股共19家（剔除停牌的恒大物业），自2022年8月29日至9月2日，增幅最大的是金科服务，本周增幅5.43%。降幅最大的是旭辉永升服务，降2.6%。持股比例最高为保利物业，为65.03%。持股数量最多为融创服务，为5.07亿股。

投资策略：中报业绩披露显示大部分物企营收增速仍保持在两位数以上，但由于关联方因素，当前物业行业尚不能走出独立行情，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的中海物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。

风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。