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2022年09月05日发布

主要观点：

市场表现：

上证指数本周-1.54%，收报于 3186.4781 点；创业板指本周-4.06%，收报 2533.0231 点；沪深 300 本周-2.04%，收报于 4023.6131 点。房地产板块+1.92%，在 31 个行业内位列第 2 位。

新房成交： 成交面积同比-18.5%，环比+10.1%

本周（8.26-9.2），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 302 万方，同比-18.5%，环比+10.1%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 71 万方，同比-19.6%、环比-6.0%；二线（14 城）一手房合计成交面积 162 万方，同比-21.2%、环比+15.6%；三线（14 城）一手房合计成交面 70 万方，同比-10.1%、环比+17.8%。

二手房成交： 成交面积同比-17.6%，环比-1.1%

成交面积：本周（8.26-9.2），我们重点跟踪的 16 城二手房成交面积合计约 107 万方，同比-17.6%，环比-1.1%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 33 万方，同比-5.5%、环比-1.3%；二线（8 城）二手房合计成交面积 47 万方，同比+1.2%、环比+9.0%；三线（6 城）二手房合计成交面积 27 万方，同比-44.3%、环比-14.6%。

新房库存： 库存面积环比-0.02%，去化周期 12.6 月

库存面积：截至 2022.09.01，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9341 万方，环比-0.02%，整体去化周期（按面积）约 12.6 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3281 万方，环比+0.22%，去化周期10.7 月；二线（6 城）新房库存 3200 万方，环比-0.73%，去化周期 10.0月；三线（6 城市）新房库存 2861 万方，环比+0.49%，去化周期 25.1月。

土地市场： 百城土地成交面积 2772 万方，成交土地总价 296 亿元，土地溢价率 1.21%

上周（8.22-8.28），百城土地供应数量为 665 宗，对应土地供应建面约4527 万方；百城土地成交数量为 454 宗，对应土地成交建面约 2772 万方，成交土地总价约 296 亿元，百城土地溢价率为 1.21%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 41 万方、 1278 万方和 1453 万方，同比分别为-66%、 +108%和-34%，对应土地溢价率分别为 0.00%、0.95%和 1.55%

投资建议：

本周克尔瑞公布了 1~8 月的地产销售百强数据。 1）整体销售延续 7月表现呈现弱复苏趋势，预计改善型仍为销售主力。 8 月单月百强销售环比降幅收窄至-0.7%（前值-29.7%），单月同比降幅为-30.9%，相比 7 月有所收窄（-41.3%）。可以看到“一城一策”下，从“政策工具箱”释放角度看，针对刚性和改善需求的限购取消、首付调整、房贷利率调整、 限购优化、 阶段性信贷政策和保交楼专项借款等方面不同城市都存在一定的政策空间，但是我们预计一线和部分强二线城市，政策调整还是会保持相对克制；三四线的工具箱政策空间之前已经释放过一部分，向后看虽有一定的空间但是比较有限；接下来应该重点关注一些中西部省会城市及重点城市群外溢二线城市的市场基本面的修复。 向后看，政策放松预期叠加前期滞后需求，此外房企预计会利用中秋小长假和十一黄金周强势推盘， 我们判断“金九银十”行情复苏在即。

2）针对企业端，“国进民退”仍为主流，民企中龙湖、滨江表现较好。 8 月销售端改善较多的仍然集中在龙头央企和基本面很好的地方深耕国企和个别民企。如建发、 华发、招商、金茂、金地、 华润 8 月单月表现亮眼，单月同比分别为+71.5%、 +29.1%、 +17.4%、 +15.1%、+10.6%、 +8.3%；民企中龙湖、滨江单月表现相对不错，单月同比分别为+10.9%、 -13.0%（TOP10 降幅-25.9%， TOP50 降幅-36.3%）。

因此，“国进民退”只是统计数据的结果呈现，还要关注到一些基本面良好的民企在所深耕区域/城市存在品牌、成本（尤其是融资端）及销售去化优势等形成正反馈，从而享受市场出清下市占率提升的成果。继“三条红线”后， “房地产贷款集中度管理”、 “土地供应两集中”、 “房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。 调控主风向未变， “以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看， 2022 年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；

（2）成长受益型：建发股份、 华发股份、 新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的： 华润万象生活、 碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。