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2022年08月30日发布

本周 LPR 如期下调，国务院会议提“一城一策”灵活运用信贷等政策。8 月22日，央行下调 1年期及 5年期以上 LPR，分别调降 5、15个基点，其中 5年期以上 LPR 降至 4.3%。8 月 24 日，国务院常务会议提到允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。我们认为在目前地产需求萎靡、信心不足的环境下，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。本周国务院常务会议本质上是对前期苏州、南京调低二套首付比例等相关信贷政策的支持，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。

上半年多数房企负增长，已披露的中报中，业绩负增长占 65.1%。截至8.28，已有 109 家房企披露了中期业绩。从归母净利润同比变化看，上半年实现正增长的仅 38 家（34.9%），负增长的有 71 家（65.1%）。从归母净利润规模看，上半年实现正收益的有 84家（77.1%），亏损的有 25家（22.9%）。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后大盘 0.35 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 18 名。本周上涨个股共 39 支，较上周减少 46支，下跌股数为 96支。（若无特殊说明，报告中本周指 8.22-8.28当周）。

新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 278.3 万平方米，环比提升8.3%，同比下降 23.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 76.9 万方，环比 10.5%，同比-24.5%；样本二线城市为 146.5 万方，环比 10.0%，同比-22.7% ；样本三线城市为 54.9 万方，环比 1.3%，同比-23.4%。从今年累计34 周新房成交面积同比看，样本 30城共计 10021.6万方，同比下降-35.4%；一线城市为 2061.0 万方，同比-28.8%；二线城市为 5793.1 万方，同比-32.7%；三线城市为 2167.4 万方，同比-46.0%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计 115.5万方，环比下降 10.6%，同比增长 13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 27.7 万方，环比-11.8%；样本二线城市为 70.9 万方，环比-12.3%；样本三线城市为 16.9 万方，环比-0.3%。年初至今累计二手房成交面积为 3728.2 万方，同比变动为-20.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 975.7万方，同比-37.5%；样本二线城市为 2284.4万方，同比-8.7%；样本三线城市为 468.2 万方，同比-8.7%。

重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率涨跌不一。根据 wind统计数据，本周（8.22-8.28）共发行房企信用债 13 只，环比增加 2 只；发行规模共计 107.9 亿元，环比增加 35.2 亿元，总偿还量 153.0 亿元，环比增加18.1 亿元，净融资额为-45.1 亿元，环比增加 17.2 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（86.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（44.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以 1-3年（41.6%）、3-5 年（37.5%）的债券为主。

投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与 2008/2014 年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A 股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科 A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H 股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。