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2022年07月11日发布

核心摘要

周度观点：本周重庆完成第二批集中土拍，尽管整体热度不高，但民企拿地积极性略有恢复。随着房企年中冲刺结束，本周50城新房成交环比降48%。与此同时，长春、成都、衡阳等地宽松政策持续加码，深圳亦拟调整住房公积金贷款政策、规定父母配偶子女可共同申请。我们认为下半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产将继续温和修复，板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。

政策环境监测：1）重庆：第二批集中土拍完成，成交总价137亿元；2）西安：部分中介平台可参照成交参考价挂牌。

市场运行监测：1）成交环比回落，短期或维持低位。本周新房成交3.7万套，环比降47.9%；二手房成交1.6万套，环比降12.0%。7月新房日均成交同比降25.8%，降幅较6月扩大11.2pct。随着年中冲刺完成，短期成交或维持低位，但政策及市场情绪推动下，楼市有望延续温和修复。2）改善型需求占比环比上升。2022年5月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.9pct至81.8%。3）库存环比微升，短期稳中趋降。16城取证库存10137万平，环比升0.8%。后续随着销售去化持续改善，短期库存或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回落，一二线占比降低。上周百城土地供应建面4930.2万平、成交建面2538.7万平，环比升31.9%、降25%；成交溢价率2.4%，环比降3.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.7%、32%、65.3%，环比分别降1.8pct、降11.4pct、升13.2pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行108亿元，环比增加35亿元；无海外债发行；重点房企发行利率为3.21%-8%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌4.36%，跑输沪深300（-0.85%）；当前地产板块PE（TTM）12.14倍，估值处于近五年79%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、华发股份、滨江集团；南向资金净流入前三房企为旭辉控股、越秀地产、中国海外发展。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。