理工酷

2022年06月17日发布

销售：疫情影响缓解，跌幅仍保持高位。1-5月商品房累计销售面积50738万平方米，同比下降23.6%，跌幅较1-4月扩大2.6pct，当月销售面积10969万平方米，同比下降31.8%，跌幅收窄7.2pct，环比上升25.8%。5月商品房销售边际略有好转，单月销售金额10548亿元，同比下降37.7%，跌幅收窄8.9pct，环比上升29.7%。但市场总体仍未企稳，保持较大跌幅。1-5月住宅累计销售面积42903万平方米，同比下降28.1%，跌幅扩大2.7pct，当月销售面积9181万平方米，同比下降36.6%。价格延续4月销售均价低位，环比略有回升。4月底中央层级表态为各地的因城施策打开政策空间，5月以来各地因城施策能级和力度明显有提升。同时，5月以来全国性信贷政策两次调整，15日将首套房按揭利率下限调整为LPR-20bp，多地按揭利率向下限靠拢。在疫情影响初步好转后，政策作用逐步开始有所体现，部分地区市场热度有所恢复。此外，基于居民购买力和加杠杆能力的判断，需求回暖趋势具有确定性，但回暖节奏仍需依赖政策发力。

投资：房企持续出清，投资持续承压。土地投资和施工投资仍然低迷，但跌幅有所缩减。1-5月房地产开发投资累计完成额52134亿元，同比下降4.0%，5月单月投资完成额12980亿元，同比下降7.8%，跌幅收窄2.3pct。疫情影响缓解后，新开工和竣工较4月均边际回暖，同比跌幅仍不容乐观。1-5月商品房累计新开工面积51628万平方米，同比下跌30.6%，跌幅扩大，当月新开工面积11889万平方米，同比下跌41.85%，跌幅收窄；1-5月累计竣工面积23362万平方米，同比下降15.3%，跌幅扩大3.4pct，单月竣工面积3332万平方米，同比下降31.3%。销售低迷叠加房企出清产能下降，后续投资仍将持续承压。当前房企面临借新还旧融资渠道受阻、债务到期压力大等资金面上的窘境，销售市场下行，本就资金压力大的房企更无法从销售端获取资金，无法形成从市场销售获得资金输血的自救良性循环，部分房企出险暴雷，其余幸存下来的房企在销售企稳前，无论新开工还是拿地，都会加剧资金压力。叠加去年至今年以来，房企大规模出清，出险房企不仅无力投资拿地，目前在手的土地也无法获得开发贷进行开发，后续产能基本丧失，这部分房企未来开工施工都较为困难的情况下，整体房地产开发投资也会持续承压。

土地：疫情好转供地恢复，土地市场仍持续降温。1-5月累计土地购置面积2389万平方米，同比下降45.7%，当月土地购置面积623万平方米，同比下降43.1%，跌幅收窄14%。从百城土地成交数据来看，100大中城住宅用地供应土地规划建筑面积4334万平方米，同比下跌50%，跌幅较4月收窄17%。受益于疫情缓和，5月土地购置面积环比相较4月有所提升，各地恢复正常土地成交活动。1-5月土地累计成交价款1389亿元，同比下降28.1%，5月当月土地成交价款434亿元，同比下降40.4%，跌幅扩大12.1pct，当月成交价款环比上升53.5%，单月成交价款是本年最高值。土地投资下降主要受到市场销售持续低迷，叠加房企持续暴雷，资金压力下企业端土地投资意愿和能力都不足。但土地市场仍处低迷，同比跌幅43%。在销售尚未企稳的情况下，房企当前难以形成资金良性循环，房企购地意愿和能力都不足。

资金：开发贷总量下降，销售低迷拖累资金下行。开发到位资金跌幅扩大，开发贷发放情况边际好转。1-5月开发到位资金60404亿元，同比下降25.8%，跌幅扩大2.1pct，5月当月开发到位资金11882亿元，同比下降33.4%，跌幅收窄2.2pct。国内开发贷跌幅持续扩大主要由于：1）销售尚未企稳，受到成交低迷影响，叠加资金链压力，房企新开工和施工降幅都较高，国内开发贷相对应持续减少；2）违约展期房企持续增加，公开市场违约房企无法再获得开发贷，开发贷新增减少，总量下降。受销售低迷影响，个人按揭贷款和定金及预付款拖累到位资金下行。后续资金端能否整体改善仍待销售企稳回暖。

市场处于底部区间，回暖节奏更待政策发力。受益于疫情的缓解，主流核心城市的成交略有恢复，虽然价格仍然未止跌势，但是交易量已经底部企稳回升。回暖趋势确定，但回暖节奏方面需要政策进一步推动，政策需要在少数主流城市房价上涨和房地产整体持续低迷之间做选择。此外，受疫情影响，供给端开工复工情况仍严峻，特别是出险及出险边缘房企春节后复工情况缓慢，叠加去年下半年以来大部分民企停止拿地，存量项目存在去化压力越来越大的情况，下半年供给压力将成为民企的核心问题。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。