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2022年03月11日发布

四只产业园REITs平均涨幅及日均换手率优于首批、第二批公募REITs均值，其中建信中关村REIT表现突出：截至2022-03-07，受短期资金推动、相关产品稀缺性、投资风险偏好等因素影响，11只基础设施公募REITs产品全部实现正收益，其中四只产业园REITs录得平均涨幅37.3%,日均换手率2.3%。

我国产业园存量资产规模较大：截至2022年2月末，我国共有各类国家级开发区665家，多涉及化工、汽车等产业；省级开发区2069家，以新材料、节能环保等行业为主；各类广义专业产业园区约8万余个，主要聚焦物流、文化创意及电商行业。从分布区域来看，存量产业园主要集中在华东及中南地区；从省份来看，广东、江苏、浙江、山东的产业集聚效应较强。

产业园区发展步入存量改革+创新发展期，由土地运营走向多元创收，由粗犷式发展迈向专业化运营、特色化集聚；由开发租售向资产管理升级：我国产业园盈利模式多元，主要以土地运营收益为主；但由于产业园一般前期投入较大，开发周期较长，因此多元增值服务及金融投资融合服务成为当下产业园盈利的新增长极，该两项服务收入占营收比重均在5%-35%。当前，我国产业园区发展步入存量改革+创新发展期，相较于早期盲目扩张与粗放式的同质化经营，各类型产业园区大都趋向于“专业化、特色化、科创化”的发展模式。而随着产业园投融资模式不断发展，产业园区开发商也逐渐从开发商向资产管理商转型，融资模式也由传统的“开发商自有资金+银行借贷”向“基金+REITs”转型。

产业园行业属性高度契合公募REITs发行特征：于地方政府而言，产业园已成为经济增长的重要引擎，是区域和城市发展的重要助推器，存量产业园盘活意义重大，通过引入外部资本，提高市场透明度，重新激发市场活力；于原始权益人而言，资产升值的逻辑在于“加快资金周转、扩大资产规模、提升运营效率、优化资产储备”，REITs加速产业园开发商向资产管理商转型，拓宽资产生命周期、提升资产流动性、迈向轻资产化；于投资产品而言，产业园具备权属清晰、长期收益稳定、扩募储备充足、增值空间较大等特征，是一种风险收益中性，成长性较好的新型金融产品。

REITs化有助于市场对存量资产价值的重新认识：四只产业园REITs标的项目发行评估增值率位于81.4%-421.2%区间，除资产组合公允价值与账面价值的差异外，REITs化通过促使资产流动性及运营管理效率提升，往往会带来一定程度价值升值。但从估值逻辑本身来看，REITs化促使管理者重视后续资金周转、运营管理、扩募储备等资产组合增值的重要因素。

投资建议：我国产业园存量资产规模较大，行业属性高度契合公募REITs发行特征。伴随着存量园区向专业化、特色化升级，叠加REITs试点扩容、税收优惠等利好政策频出，公募REITs在存量资产上有较大可撬动投资价值，预期在择优择精、加速转型下，国内产业园公募REITs发行将乘势而上。

关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注产业地产、商业地产等存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析：REITs项目经营业绩低于预期风险，市场流动性收紧风险，REITs市场表现不及预期风险，终止上市风险等。