理工酷

2022年01月26日发布

多政策精准调控，存量住宅市场开始回归理性

2021年上海存量住宅共计成交约27.8万套，同比下跌7%，结束了四年成交量持续上行的趋势。2020年的翘尾行情让2021年开了个好头，购房者入市积极性高，需求被大量释放。为了抑制非理性购房的势头，下半年多项政策出台，精准打击，颇具效果，但由于上半年交易量的有力支撑，2021年全年的成交套数与2019年相比还略胜一筹。而受“存量房挂牌价格核验”政策以及信贷收紧的影响，二手住宅成交集中在单、总价相对较低的房源，全年成交均价基本稳定、变化不大。

不过，剔除了成交结构等影响因素的RVMS均价则出现不同的走势。上半年顺势上行，随后因政策落地，局部区域和个案明显降价，全市RVMS均价环比涨幅收窄并开始进入下行通道。由于市场观望情绪较高，短期内卖方降价意愿尚不强烈，加之年末信贷有所放松，成交小幅回暖，价格下降幅度有限。2021年RVMS均价最终以63,978元/平方米收官，同比上涨17%。

先热后凉，季度成交量价走势双双下探

2021年一季度上海存量住宅成交量超过10万套，位居近两年各季度之首，与历年同期相比也处于领先地位。二季度开始成交量大幅缩减，平均季度降幅达20%，成交均价也随之下跌，跌幅逐步扩大。本轮存量住宅市场由热转凉与政策调控密切相关，尤其是“三价就低”政策（以合同网签价、银行评估价、涉税评估价三者的最低价作为贷款审批依据）的出现，杠杆作用降低，投资和改善的步伐大幅放缓。同期，挂牌核验价的约束使得挂牌价不合规的房源难以上架，“售转租”情况增加，供应萎缩。在供、需两端均受到影响的情况下，存量住宅交易市场难以抵挡下行压力，量价齐跌。