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2022年01月10日发布

第三轮集中供地成交量较前两次有所下降，城投托底下第三轮集中供地流拍率下降，溢价率进一步下滑。截止当前第三批集中供地除宁波以外，其余21城均完成供地出让活动，第三批次集中供地总计成交涉宅用地535宗，较二批次（652）减少117宗（含宁波），较一批次（877）减少342宗；出让金上第三批次共计成交5692.2亿元，较二批次（6439.4）减少11.6%，较第一批次则大幅减少46.7%。三批次供地出让有大量国企和当地城投公司托底拿地，尤其是地方平台公司，地块流拍比例缓降，但托底成交和0溢价地块占比随之上升，三批次地块合计流拍率降低至18.47%，同时溢价成交地块占比降低至16.27%。

12月百强房企销售继续下滑，已连续4个月同比下滑超30%。2021年12月，百强房企实现销售金额11007亿元（-36%），销售面积7131万平方米（-31%），均连续4个月跌幅超30%。1-12月百强房企累计销售金额126318亿元，同比降低3%，累计销售面积84611万平方米，同比降低9%。下半年市场降温明显，百强房企单月销售额同比自7月以来连续6个月负增长，单月销售面积同比自6月以来连续7个月负增长。

融资连续两个月环比增长，2022Q1美元债到期高峰叠加工程款节前兑付，房企存在较大债务违约风险。2021年12月房地产企业融资总额为960亿元，环比增长35.6%，单月融资规模连续两个月环比增长，1-12月累计融资17652亿元，同比减少26%。2022Q1房企仍存在较大资金压力，一是需要在春节前兑付数额较大的工程款（万亿规模），二是2022年Q1到期的离岸美元债券约160.5亿美元，远超2021年四季度。销售不振叠加融资规模下滑，房企仍处在多重困境中：1）融资额与到期债务存在较大缺口；2）销售下滑叠加预售资金监管导致回款不畅；3）信用分化导致民企融资困难。

房地产行业并购规模大幅下降，政府推动下2022年收并购或将有所好转。截至12月20日行业并购金额为769亿元，较2020年全年下降77%。12月央行发布通知鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购。我们认为当前行业收并购面临的困境在于1）行业流动性压力尚未完全解除：2）土拍市场性价比更高。近日广东省政府召集多家房企开会，为收并购项目“牵线搭桥”，我们认为，政府从化解行业及金融风险的角度出发，有推动房地产收并购的意愿，在政府推动下2022年收并购或将有所好转。

投资建议：我们认为当前应当关注5条投资主线：1）开发企业：保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）酒旅企业：首旅酒店、复星旅文、宋城演艺、华侨城等；4）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；5）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。