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销售有企稳迹象,投资端仍然承压

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概述

2022年10月24日发布

事件描述

国家统计局发布2022年1-9月房地产行业开发投资和销售数据。1-9月:商品房销售面积累计同比-22.2%,当月同比-16.2%;商品房销售额累计同比-26.3%,当月同比-14.2%;地产投资累计同比-8.0%,当月同比-12.1%;到位资金累计同比-24.5%,当月同比-21.3%。

事件评论

9月商品房销售继续修复,当月同比降幅收窄较为明显。销售标题例子:8月商品房销售弱修复,降幅相比7月收窄。9月销售面积和销售额分别累计-22.2%、-26.3%,增速相比前月分别上升0.9、上升1.6个百分点,当月同比分别-16.2%、-14.2%,增速相比前月分别上升6.4、上升5.7个百分点;销售均价累计和当月分别同比-5.3%、2.3%,增速相比前月分别上升1.0、下降1.2个百分点。二季度以来,商品房销售曾持续反弹,2020年6月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%,当月降幅收窄至18.3%。7月份商品房销售降幅再度扩大,8月份、9月份商品房销售呈现弱修复,意味着销售正在处于磨底阶段。

销售处于磨底阶段,复苏方向是明确的,但过程或是缓慢且充满波动的。政策端,LPR下调进一步凝聚了稳楼市政策向宽松方向发展的共识。部分投资者可能担心关心“房住不炒”基调下,稳楼市政策是否会受到很大限制,但我们认为“房住不炒”与“稳楼市”之间并不存在矛盾对立的关系。市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧,但我们认为未来销售复苏方向是确定的,但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场,经过2022年的大幅调整,商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。我们认为当前销售处于磨底阶段,复苏方向是明确的,但过程或是缓慢且充满波动的。

到位资金降幅收窄,定金及预收款、个人按揭贷款有所改善。9月到位资金累计同比、当月同比分别-24.55%、-21.27%,增速相比前月分别上升0.4、上升0.5个百分点。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-27.2%(前值-27.4%)、-14.1%(前值-12.3%)、-34.1%(前值-35.8%)、-23.7%(前值-24.4%);当月同比分别-25.4%(前值-17.6%)、-25.5%(前值-18.4%)、-18.7%(前值-26.0%)、-18.2%(前值-18.3%)。销售增速弱修复,导致来自于定金及预收款、个人按揭贷款的资金降幅收窄,房企失血状态略有缓解但压力仍存。

拿地端持续低迷,行业整体资金压力较大,压制远期销售表现。9月拿地面积和拿地价款分别累计同比-53.0%、-46.2%,增速相比前月分别下降3.3、下降3.7个百分点,当月同比分别-65.0%、-55.4%,增速相比前月分别下降8.4、下降14.4个百分点。虽然销售呈现弱修复,但拿地表现仍然低迷,降幅甚至有所扩大。在销售实现实质性复苏,房企资金链得到明显改善之前,拿地作为房企加杠杆的第一步,改善难度较大。而且,从远期角度,拿地不振对于未来的销售、投资均存在压制因素。

投资端数据表现仍然承压。9月地产投资累计同比-8.0%,当月同比-12.1%,增速分别相比前月下降0.6、上升1.7个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-7.5%、-19.9%,增速相比前月分别下降0.6、上升1.3个百分点,当月同比分别-11.5%、-6.0%,增速相比前月分别上升2.0、下降3.5个百分点。施工面积累计同比-5.3%,增速相比前月下降0.6个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下,房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制,预计只有在销售见底复苏之时,开工、投资才有可能筑底回升。

地产板块配置重点关注两条思路,1)行业见底带动龙头销售复苏、2)区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段,楼市在方向上是逐步恢复的,但恢复过程或将是缓慢且充满波动的,短期内楼市销售有企稳迹象,近期政策力度持续增强,销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路:1)行业见底复苏带来的β行情,利好保利发展(推荐)、招商蛇口(推荐)、新城控股(推荐)等龙头房企;2)滨江集团(推荐)、华发股份(推荐)、天地源(未覆盖)等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健,有望实现逆势拿地发展。

风险提示

政策施行效果不及预期、疫情恶化。

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