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地产投资保持韧性,耐心以待销售回暖

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概述

2022年03月25日发布

销售:持续低迷,静待行业回暖:2022年1-2月商品房销售面积15703万平,同比下跌9.6%,单月跌幅较2021年12月收窄6.1%,销售额15459亿元,同比下跌19.3%,跌幅较12月扩大1.5%,1-2月虽然跌幅有所收窄,但考虑到存在部分12月到1月销售转签的情况,1-2月销售仍处于持续低迷状态,并未见明显好转。全国商品住宅销售均价10141元/平,目前价格已处在持续见底回升过程中。市场信心尚在恢复,政策提振销售仍需一定时间。

投资:土地购置费拉动投资增长,新开工持续低迷:1-2月房地产开发投资完成额14499亿元,同比增加3.7%,扭转去年9月以来的同比下跌趋势,施工面积受到近期行业三保政策,“保交楼,保民生,保稳定”,同比增长1.8%。1-2月土地购置费3417亿元,同比增加11.3%。全国房屋新开工面积同比下降12%,单月跌幅较12月收窄19%,跌幅较去年7月以来收窄幅度较大,房企开工意愿低,新开工面积下降幅度大的原因主要是:1.资金链压力大叠加预售资金监管严格,新开工加重资金链压力。2.短期内销售不确定性仍大。1-2月房地产投资数据同比增加3.7%超预期,但考虑到当前销售回暖速度较慢,新开工短期内仍难有明显改善,后续投资仍将承压,但从2022年全年来看预计下行幅度不会太大。

土地:跌幅持续扩大,回暖有待销售和供地改善:1-2月土地购置面积838万平,同比下跌42.3%,土地成交价款369亿元,同比下跌26.7%。房企土地购置不足,主要在于大部分民企当前仍处于行业信用风险的冲击压力之下,企业资金链紧绷,为了缓解到期的债务压力,房企纷纷选择节流,停止拿地扩张,叠加行业处于下行周期中,面对未来销售的不确定性,国企也同步减少了拿地开支,以应对行业下行风险。我们认为土地市场后续是否能回暖主要看销售和土地供给两个因素,销售端回暖改善资金压力,提升房企拿地意愿;增加优质地块供应,结构性改善提升土地市场热度。

融资:融资结构性改善,信贷环境持续宽松:1-2月开发到位资金同比下降17.7%,较去年12月跌幅收窄1.6pct。跌幅收窄主要由于国央企融资放宽,但民企融资仍然较难。2月首套房贷款利率降至5.47%,二套房贷款利率降至5.75%,信贷环境较去年有明显改善。1月和2月M2同比增速分别为9.8%和9.2%,增速较去年下半年以来提升较大,市场整体流动性宽松,但当前行业仍处于信用风险冲击之下,部分民企资金链断裂,开发频频爆雷,导致新房烂尾风险也在不断增加,需求仍处在观望期,叠加资金循环不畅,市场流动性难以改善行业内流动性压力。后续随着销售回暖,预售资金监管宽松,房企资金循环通路被打通,行业信用修复,房企资金面有望逐步改善。

百强房企:销售接近腰斩,百强增速放缓集中度下降:1-2月百强房企累计销售额10484亿元,同比下降43.4%,百强房企销售金额集中度为68%,同比下降28pct。

债券融资:债券融资仍处于修复过程中:1-2月房企境内外债券融资累计约856亿元,同比下降59%,降幅较1月收窄11pct。境外债利率呈现极端分化明显,根据发债主体的综合信用,境外债利率从2.90%到14.25%。

行业经营环境好转,政策宽松仍在继续:三月份受疫情影响,市场回暖速度有所停滞,但当前房地产行业经营环境较1-2月份确实有明显好转,具体体现在三个方面:1、春节之后市场置业信心有所恢复;2、企业资金层面有所改善;3、主流城市价格端已经逐步企稳。我们认为在今年GDP5.5%的刚性要求之下,稳定房地产行业依然是稳定经济的重要一环,叠加上周多部委联合发声,着力防范化解房地产行业风险,预计后续仍将会有更多的城市出台更大力度的政策。我们认为当前行业经营最困难的时候已经过去,国企央企以及部分优质民企将恢复扩表。当前时点,我们建议重点关注能够持续扩表,维持全国化扩张大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地,以及区域优势明显,能够实现差异化竞争的区域龙头如滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物业板块方面,建议重点关注独立性强、外拓和增值服务具备持续扩张能力的金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和华润万象生活。

风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。

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